Immobilienkaufverträge künftig digital?

Jährlich werden in Deutschland über eine Million Immobilienkaufverträge notariell beurkundet. Der damit verbundene zeitliche und bürokratische Aufwand ist immens. Aktuell in der Diskussion, um die Abläufe rund um Immobilienverkäufe zu vereinfachen, sind sogenannte „Smart Contracts“, die auf der Blockchain basieren. Die Technologie ermöglicht es, alle erdenklichen Transaktionen von Werten, Rechten und Schuldverhältnissen an materiellen und immateriellen Gütern ohne zentrale Instanz zu verifizieren. Bei einem Smart Contract (oder einem „intelligenten“ Vertrag) werden die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Vertragsbedingungen in Codezeilen geschrieben und

direkt mit der Blockchain verknüpft. Weder Notartermin noch Beurkundung sind nötig. Auch der Gang zum Grundbuchamt entfällt. Eine Urkunde in Papierform ist ebenfalls überflüssig. Derzeit ist das Szenario schon aus technischen Gründen ferne Zukunftsmusik. Denn die dazu notwendige IT-Infrastruktur existiert (noch) nicht. Zudem schreibt § 311b BGB die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags aufgrund der sehr weitreichenden Konsequenzen eines Immobilienverkaufs zwingend vor. Die beteiligten Parteien müssen schließlich wissen, welche Rechte und Pflichten aus dem Immobilienkauf entstehen. Der Erwerb einer Immobilie ist auch im digitalen Zeitalter immer noch etwas anderes als der Onlinekauf eines Paar Schuhe. Wie sich die digitale Abwicklung von Immobilienkaufverträgen hierzulande rechtskonform realisieren lassen könnte, hat unlängst eine Projektgruppe aus Bundeskanzleramt, Nationalem Normenkontrollrat, Statistischem Bundesamt und Bundesnotarkammer untersucht. Im Mittelpunkt stand das zentral betriebene Verwaltungsportal „eNoVA“ (Elektronischer Notariat-Verwaltung-Austausch), eine Vollzugsplattform, über die der vollständige Informationsaustausch zwischen Notariaten und den beteiligten Verwaltungsstellen stattfindet. So vielversprechend das Projekt verlief, so wenig ist gegenwärtig allerorts an digitaler Infrastruktur vorhanden, damit es zeitnah Praxis werden kann. Bis auf Weiteres bleiben also die vertrauten und vertraulichen Abläufe rund um Immobilienkaufverträge bestehen. Ganz verkehrt ist das nicht. Denn wie sagt ein altes Sprichwort: Wer schreibt, der bleibt. Das gilt umso mehr für   Immobilientransaktionen.

Bietigheimer Zeitung vom 12.02.2022

Umnutzung bei Gewerbeimmobilien

Zuweilen denken Eigentümer einer Gewerbeimmobilie über eine Nutzungsänderung nach, weil sie annehmen, sie könnten einen höheren Miet- oder Verkaufspreis erzielen. Der Gedanke mag richtig sein. Wer sich dazu entschließt, hat einige Dinge zu beachten. Zunächst ist wichtig zu wissen, dass eine Nutzungsänderung grundsätzlich beim zuständigen Bauamt zu beantragen ist, auch wenn sie nicht mit baulichen Änderungen verbunden ist. Selbst die Erweiterung einer Verkaufsfläche ist genehmigungspflichtig, was schnell übersehen und dann teuer wird, denn bei Zweckentfremdung bzw. Bauen ohne Genehmigung drohen empfindliche Geldstrafen. Das liegt daran, weil je nach Nutzungsart andere Bestimmung für Brand-, Lärm- und Schallschutz gelten. Auch Fluchtwege und Notausgänge, eine angemessene Raumhöhe oder sanitäre Anlagen spielen eine Rolle. Während ein Büro in der Regel ohne Dusche auskommt, ist sie in einem Wohnhaus unabdingbar. In einem Büro hingegen sind meistens mehr Toiletten erforderlich, getrennt nach Damen und Herren. Erhält das Gebäude im Zuge der Umbaumaßnahmen eine Dämmung oder wird die Heizungsanlage erneuert, ist darüber hinaus auf die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes zu achten. Die Grundlagen für eine Nutzungsänderung liefern das Bauordnungsrecht, das die Beschaffenheit baulicher Anlagen regelt, um Gefahren für Leben und Gesundheit zu vermeiden, und das Bauplan-ungsrecht, das die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und die Nutzung einzelner Grundstücken vorgibt. Im Bebauungsplan für ein Gebiet ist genau festgelegt, in welchem Umfang und wie Immobilien genutzt werden dürfen. Liegt die Immobilie in einem reinen Gewerbegebiet, wird die Umwandlung in Wohraum nicht gestattet. In einem Mischgebiet kann es dafür durchaus Chancen geben. Im Vorfeld der angedachten Umnutzung einer Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der über profunde Marktkenntnis verfügt und das Potenzial analysiert, das in der umzuwandelnden Immobilie steckt. Unter Umständen kann  aus Leerstand tatsächlich Vollvermietung werden oder das Objekt ist besser verkäuflich. Eine eingehende Vorab-Prüfung ist deshalb sinnvoll, weil nichts ärgerlicher wäre, als ins Blaue in eine Umwandlung investiert zu haben, um danach festzustellen, dass die neue Nutzung nicht gefragt ist.

Bietigheimer Zeitung vom 11.12.2021

Das Grundbuch auf Blockchain-Basis

Die Digitalisierung macht auch vor Eigentumsverhältnissen an Immobilien nicht halt. Aktuell in der Diskussion ist die „Tokenisierung“ des Grundbuchs, mit der Immobilien in wenigen Minuten den  Eigentümer wechseln könnten. Hintergrund ist das am 10. Juni 2021 in Kraft getretene Gesetz zur Einführung von elektronischen Wertpapieren (eWpG), das digitale Inhaberschuldverschreibungen sowie in eingeschränkter Form digitale Anteilsscheine an Sondervermögen ermöglicht und Spiel-raum für eine zukünftige Erweiterung auf andere Inhaberpapiere wie beispielsweise Aktien lässt. Auch der Immobilienverkauf, der meist mit langwierigen von Bürokratie bestimmten Prozessen verbunden ist, ließe sich vereinfachen, wenn es ein „tokenisiertes“ Grundbuch auf Blockchain-Basis gäbe. Technologieexperten stellen sich das Ganze so vor, dass jede Immobilie als sogenannter NFT (Non-Fungible-Token) in einer Blockchain, die so etwas wie eine dezentrale Datenbank oder ein dezentrales Protokoll für Transaktionen ist, gespeichert wird. Objekteigentümer ist der jeweilige NFT-Inhaber. Kommt es zum Verkauf, wird der NFT mit nur wenigen Mausklicks auf den neuen Eigentümer übertragen, was in der Blockchain dokumentiert und gespeichert wird, so dass die Eigentumsverhältnisse jederzeit nachvollziehbar sind. Weder Notar noch Grundbucheintrag wären nötig, so die Vision. Was in der Theorie toll klingt, ist in der Praxis so nicht umsetzbar. Denn die Informationen aus den Grundbuchabteilungen I, II und III über etwaige Erbfolge, Lasten oder  Hypotheken werden nicht in die Blockchain transferiert. Ohne diese Inhalte zu kennen, wird aber kein Käufer eine Immobilie erwerben wollen. Schließlich kauft keiner die „Katze im Sack“. Nicht ohne Grund muss hierzulande ein Notar in Immobilienverkäufe involviert sein, der die Beteiligten über Rechte und Pflichten aufklärt, die aus dem Handel entstehen. Daran dürften auch Experimente in Schweden nichts ändern, wo Immobilienverkäufe auf Blockchain-Basis derzeit getestet werden. Technisch sind sie zwar ohne Notar möglich, rechtlich aber keineswegs ratsam. Bis Immobilienver-käufe durchgängig digital und rechtssicher vonstatten gehen können, wird es demnach noch eine Weile dauern, ob in Deutschland oder anderswo.

Bietigheimer Zeitung vom 20.11.2021

Neue Förderungen für Wärmepumpen

Wer sein Eigenheim mit innovativer Heiztechnik wie der Wärmepumpe energetisch für die Zukunft rüsten möchte, dem bietet die neue „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) dazu lukrative Möglichkeiten. Mindestens 35 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten von höchstens 60.000 Euro bezuschusst die BAFA. Ersetzt die Wärmepumpe eine alte Ölheizung wird sogar ein Zuschuss von 45 Prozent gewährt. Außerdem werden auch alle notwendigen Nebenleistungen gefördert, wie der Einbau einer Fußbodenheizung inklusive Estricharbeiten plus Fachplanung und Baubegleitung. Ist die Installation Bestandteil eines individuellen Sanierungsfahrplans, erstellt von einem zertifizierten Energieberater, und wird der fachgerechte Einbau von einem von der Deutschen Energie-Agentur (dena) anerkannten Energieeffizienz-Experten bestätigt, ist eine Kostenübernahme von 50 Prozent möglich! Um eine Förderung zu erhalten, müssen Hausbesitzer einiges beachten. Wichtig ist, dass die Wärmepumpe die technischen Mindestanforderungen erfüllt, denn Wärmepumpe ist nicht gleich Wärmepumpe. Entscheidend ist die jahreszeitbedingte Raumheizungseffizienz (Eta-s), die aussagt, wie viel Primärenergie für eine Kilowattstunde Wärme benötigt wird. Hat die Wärmepumpe zum Beispiel eine Heizleistung von weniger/gleich 12 Kilowatt und dient Luft als Wärmequelle, muss sie eine Eta-s von 181 Prozent aufweisen. Liegt die Heizleistung darüber, müssen es mindestens 150 Prozent sein. Für gasbetriebene Wärmepumpen gilt, wenn sie über Wasser beheizt werden, ein Eta-s von 126 Prozent bzw. 111 Prozent, je nachdem, ob die Vorlauftemperatur 35 bzw. 55 Grad beträgt. Die Effizienz-Kennzahlen für Erdwärmepumpen sind wieder andere. Welche Wärmepumpe zum Einsatz kommt, hängt von den lokalen Gegebenheiten und dem jeweiligen Bestandsgebäude ab, das wenigstens fünf Jahre alt sein muss. Besonders effektiv ist eine Wärmepumpe dort, wo sie viel Umweltwärme nutzen kann und eine gute Dämmung vorhanden ist. Auf www.bafa.de gibt es eine Liste der förderfähigen Fabrikate zum Herunterladen. Um das Optimum zu erreichen, sollten sich Hausbesitzer unbedingt fachliche Expertise an die Seite holen, damit es mit der bestmöglichen Energieeffizienz und der höchstmöglichen Förderung klappt. Denn langfristig betrachtet, profitieren nicht nur Umwelt und Geldbeutel von einer weitsichtigen Umrüstung, sondern auch und vor allem: der Immobilienwert.

Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Die meisten notariellen Kaufverträge weisen lediglich den Gesamtkaufpreis einer Immobilie aus. Manchmal werden die Kosten für Einbauten (z. B. Einbauküche, Markise, Sauna) aufgelistet, um Grunderwerbssteuer zu sparen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, hat die Möglichkeit, den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufzusplitten (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG). Das hat den Vorteil, dass dann der Gebäudewert die Basis für die Abschreibungen bildet, die in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 Prozent jährlich zuzüglich etwaiger Sonderabschreibungen als Verlust verbucht werden können. Die Berechnung ist allerdings recht kompliziert. Zumal die dazu vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Arbeitshilfe wenig nützt, da sie weder die dynamischen Entwicklung des Immobilienmarkts berücksichtigt, noch die hinterlegte Datenstruktur zur Gebäudewertermittlung den Marktgegebenheiten entspricht, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. Juli 2020 feststellte (AZ: IX R 26/19). Zwar könne die Arbeitshilfe verwendet werden, sei aber nicht bindend. Käme es zum Streit, müssten Finanzgerichte zur Klärung ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen einholen. Zudem kritisiert der Deutsche Steuerberaterverband in einer Stellungnahme Ende 2020, dass nicht die jeweils aktuellen Herstellungskosten herangezogen würden, sondern nur typisierte, also sehr wahrscheinlich veraltete und damit deutlich zu niedrige Kosten. Heißt im Klartext: Wer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über die tatsächliche Steuerlast möglichst vermeiden oder zumindest abkürzen möchte, schafft im Kaufvertrag gleich Klarheit über die Kaufpreisaufteilung und die fixierten Preise. Dazu muss sich die Bemessung des abschreibbaren Gebäudeanteils aus dem Bodenwert (anhand der Bodenrichtwerte der Gutachteraus-schüsse für Grundstückswerte) und dem Gebäudewert (anhand der aktuellen Herstellungskosten) zusammensetzen. Beides wird zueinander ins Verhältnis gesetzt und per errechneter Prozentsätze auf den im Kaufvertrag genannten Gesamtkaufpreis angewendet. Um den anteilig veranschlagten Gebäudewert plausibel zu dokumentieren, empfiehlt es sich, von einem Immobilienexperten ein Wertgutachten erstellen zu lassen, sofern dies nicht bereits geschehen ist. So vorbereitet, sollte man bestens für Nachfragen gerüstet sein.

Bietigheimer Zeitung am 26.06.2021