Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Die meisten notariellen Kaufverträge weisen lediglich den Gesamtkaufpreis einer Immobilie aus. Manchmal werden die Kosten für Einbauten (z. B. Einbauküche, Markise, Sauna) aufgelistet, um Grunderwerbssteuer zu sparen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, hat die Möglichkeit, den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufzusplitten (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG). Das hat den Vorteil, dass dann der Gebäudewert die Basis für die Abschreibungen bildet, die in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 Prozent jährlich zuzüglich etwaiger Sonderabschreibungen als Verlust verbucht werden können. Die Berechnung ist allerdings recht kompliziert. Zumal die dazu vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Arbeitshilfe wenig nützt, da sie weder die dynamischen Entwicklung des Immobilienmarkts berücksichtigt, noch die hinterlegte Datenstruktur zur Gebäudewertermittlung den Marktgegebenheiten entspricht, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. Juli 2020 feststellte (AZ: IX R 26/19). Zwar könne die Arbeitshilfe verwendet werden, sei aber nicht bindend. Käme es zum Streit, müssten Finanzgerichte zur Klärung ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen einholen. Zudem kritisiert der Deutsche Steuerberaterverband in einer Stellungnahme Ende 2020, dass nicht die jeweils aktuellen Herstellungskosten herangezogen würden, sondern nur typisierte, also sehr wahrscheinlich veraltete und damit deutlich zu niedrige Kosten. Heißt im Klartext: Wer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über die tatsächliche Steuerlast möglichst vermeiden oder zumindest abkürzen möchte, schafft im Kaufvertrag gleich Klarheit über die Kaufpreisaufteilung und die fixierten Preise. Dazu muss sich die Bemessung des abschreibbaren Gebäudeanteils aus dem Bodenwert (anhand der Bodenrichtwerte der Gutachteraus-schüsse für Grundstückswerte) und dem Gebäudewert (anhand der aktuellen Herstellungskosten) zusammensetzen. Beides wird zueinander ins Verhältnis gesetzt und per errechneter Prozentsätze auf den im Kaufvertrag genannten Gesamtkaufpreis angewendet. Um den anteilig veranschlagten Gebäudewert plausibel zu dokumentieren, empfiehlt es sich, von einem Immobilienexperten ein Wertgutachten erstellen zu lassen, sofern dies nicht bereits geschehen ist. So vorbereitet, sollte man bestens für Nachfragen gerüstet sein.

Bietigheimer Zeitung am 26.06.2021

Hintergründe des Umlegungsverfahrens

Sind Grundstücke so gelegen oder zersplittert, dass sie sich für eine zweckmäßige Bebauung kaum nutzen lassen, können Gemeinden ein Umlegungsverfahren durchführen, um sie neu zu gestalten. Ein Neuzuschnitt kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die Gebietsbebauung historisch so entwickelt hat, dass nur einzelne Grundstücke bebaut sind, während dahinter oder dazwischen liegende Flächen unbebaute Lücken bilden. Durch eine Neuordnung kann das gesamte Areal besser genutzt werden. Geregelt ist das Umlegungsverfahren in den §§ 45 – 84 Baugesetzbuch. Zu Beginn kontaktiert die Gemeinde die betroffenen Grundstückseigentümer und versucht mit ihnen eine für alle passende Lösung zu finden. Bei einem kleinen Grundstück mit geringem Neuordnungsbedarf wird oftmals das vereinfachte Umlegungsverfahren angewendet, bei dem ein Grundstückstausch die Lösung sein kann. Kompliziert wird es, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Regelung mit den Eigentümern kommt, weil einer vielleicht auf wirtschaftliche Vorteile spekuliert. Dann leitet die zuständige Stelle das Verfahren per Beschluss ein, das eine Verfügungs- und Veränderungssperre zur Folge hat, wonach die Eigentümer ihr Grundstück dann nur noch mit behördlicher Zustimmung baulich verändern, teilen oder verkaufen dürfen (§51 BauBG). Zudem informiert der Beschluss über die Verteilungsmaßstäbe und Wertfestsetzungen. Erfolgt die Verteilung nach Flächen, erhalten die Eigentümer ähnlich große Grundstücke und müssen etwaige Vorteile finanziell ausgleichen. Erfolgt die Verteilung nach Wert, ist der Verkehrswert der Grundstücke maßgebend, wozu umfangreiche Bewertungen (vor und nach der Umlegung) erforderlich sind. Nicht selten kommt es darüber zum Streit bis zur Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht, weil unklar ist, welcher Verkehrswert die Basis für die Entschädigung bildet. Gerade in wachsenden Gemeinden, wo Wohnraum geschaffen werden muss, Baugrund aber immer knapper wird, sind Umlegungsverfahren ein Instrument zur Baulandmobilisierung. Entsprechend häufig sind Grundstückseigentümer damit konfrontiert. Statt abzuwarten bis sich die Gemeinde meldet, kann es jedoch lohnen, selbst aktiv zu werden und sich von einem Immobilienprofi hinsichtlich einer lukrativen Grundstücksverwertung beraten zu lassen. Aufgrund profunder Marktkenntnis sind sie häufig sehr frühzeitig über beabsichtigte Bauprojekte informiert und können den Kontakt zu Bauherren vermitteln.

Bietigheimer Zeitung vom 29.05.2021

Welche technischen Standards man verlangen darf

Die technische Wohnungsausstattung ist ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Besonders in Altbauten führt die als unzureichend empfundene Beschaffenheit von Elektrik, Bad oder Schallschutz immer wieder zu Zwist, weil sie nicht den steigenden Komfortansprüchen genügt. Der Unmut darüber kann so groß sein, dass Mieter die Miete mindern und Gerichte klären müssen, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt oder, ob die technische Ausstattung durchaus den üblichen Standards vergleichbarer Wohnungen entspricht, der Mieter also damit leben muss. Der BGH gibt Orientierung: Demnach sind die bei der Errichtung bzw. Modernisierung eines Gebäudes geltenden Normen als Maßstab für den geschuldeten Standard anzulegen. Nur wenn diese nicht eingehalten werden, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Urteile vom 5.12.2018, Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Folglich erfüllt auch eine in die Jahre gekommene Technik ihren Zweck, wenn sie einwandfrei funktioniert und weder die Gesundheit noch die Sicherheit gefährdet. Soweit die bisherige Rechtsprechung. Dennoch empfiehlt es sich für Vermieter auf zeitgemäße technische Standards in ihrem Mietobjekt zu achten, nicht zuletzt für den Fall, dass sie ihre Immobilie verkaufen möchten, jetzt, wo für gut gepflegte, voll vermietete Objekte Höchstpreise gezahlt werden. Denn den Wert bestimmt nicht nur die Lage. Ebenso ausschlaggebend ist der Zustand von Haustechnik, Dach, Fenstern oder Wärmedämmung. Gerade vor dem Hintergrund von Klimaschutz und CO2-Einsparung sind moderne Standards hier zunehmend wichtig. Eine veraltete Heiztechnik beispielsweise dürfte den Immobilienwert und damit den zu erzielenden Verkaufspreis sowie auch die Chancen auf eine schnelle Vermietbarkeit zukünftig deutlich schmälern. Wie sich die vorhandene Technik konkret auf den Wert und die Vermietbarkeit auswirkt, erfahren Vermieter durch die Einschätzung eines versierten Experten. Da Immobilienmakler nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ohnehin verpflichtet sind, den Energieausweis bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung vorzulegen, sind sie die idealen Ansprechpartner für strategische Maßnahmen. Durch ihre Marktkenntnis sehen sie schnell das Potenzial einer Immobilie und können Lösungen aufzeigen. Bequemer kann es für Vermieter nicht sein, mit fachkundiger Unterstützung etwaige Chancen zu erkennen und zu nutzen.
Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 01.05.2021

Focus Top Immobilienmakler 2021

WHG Immobilien wieder als Focus Top Immobilienmakler 2021 ausgezeichnet

Deutschland hat gewählt: Bei der größten Maklerbewertung 2021 wurden insgesamt 1.000 Immobilienmakler im gesamten Bundesgebiet ausgewählt und ausgezeichnet.

Wir dürfen uns wieder freuen – das Team von WHG Immobilien ist vom Nachrichtenmagazin Focus in Zusammenarbeit mit Statista wiederholt zum Top-Immobilienmakler in Freiberg am Neckar ausgewählt worden! Neben vielen anderen Kriterien haben vor allem unsere hohe Weiterempfehlungsquote und die sehr hohe Kundenzufriedenheit den Ausschlag gegeben. Schon seis 2018 durfte sich WHG Immobilien über die Auszeichnung als Focus Top Immobilienmakler 2021 freuen, und wir wurden bestätigt, dass wir 2020 unseren anspruchsvollen Standard gehalten haben. Die renommierte Auszeichnung des großen Nachrichtenmagazins Focus bestätigt uns in unserer täglichen Arbeit: für unsere Kunden und Auftraggeber jeden Tag das Beste geben!

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Ihnen in 2021!
Ihr WHG-Immobilien-Team

Aussagekräftige Dokumente zunehmend wichtig

Der Immobilienmarkt brummt. Mehr denn je ist die Gelegenheit für einen lukrativen Verkauf der eigenen Immobilie günstig. Einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, ist allerdings kein Selbstläufer. Fraglos kommt es auf eine passende Verkaufsstrategie und eine geschickte Taktik an. Ebenso ist ein überzeugendes Exposé und eine professionelle Immobilienbewertung notwendig. Auch eine Vermarktung per 360-Grad-Video sollte selbstverständlich sein. Darüber hinaus ist die Vorlage aussagekräftiger Dokumente immer wichtiger, wie das seit dem 1. November 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) zeigt, wonach der verbrauchsbasierte Energieausweis für Wohngebäude an Bedeutung gewinnt. Beispielsweise sind Sanierungsstände detailliert aufzuführen, etwa in welchem Jahr die Fenster ausgetauscht wurde oder wie lange die Erneuerung der Heizung zurückliegt. Außerdem sind CO2-Emissionen verpflichtend anzugeben. Natürlich legt nicht jeder Käufer gleich viel Wert auf derartige Informationen. Dennoch lassen sich die Vorzüge einer Immobilie, wie eine moderne Haustechnik oder sonstige werthaltige Ausstattungsmerkmale, anhand von stichhaltigen Unterlagen wesentlich überzeugender darstellen, als wenn nur unvollständige oder schlimmstenfalls keine Angabe gemacht werden können. Zumal, wenn ein Käufer explizit danach fragt. Dann nichts Beweiskräftiges in der Hand zu haben, ist nicht nur peinlich, sondern gefährdet womöglich das ganze Geschäft. Oder das Manko schlägt sich negativ auf den Verkaufspreis nieder.
So kann Aufzeichnungen über etwaig vorgenommene Anbauten, Umbauten oder andere bauliche Veränderungen, die die Qualität der durchgeführten Arbeiten belegen, genauso bares Geld wert sein, wie der Nachweis einer profunden Energieberatung. Oft genügt ein Anruf beim Architekten oder Handwerker, um die entsprechenden Dokumente zu besorgen. Das Bauamt ist ebenfalls eine gute Quelle. Den Verkauf von einem Immobilienprofi begleiten zu lassen, der genau weiß, worauf es ankommt, macht sich demnach bezahlt. Erst recht, wenn es sich um ein Objekt in begehrter Lage mit knappem Angebot handelt, bei dem eine Versteigerung weitaus profitabler sein könnte als ein traditioneller Hausverkauf, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Umfassende Dokumente sind dann nicht nur Pflicht, sondern Trumpf.
Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 27.03.2021

Tipps für eine erfolgreiche Baugenehmigung

In Zeiten von Corona werkeln viele Hausbesitzer an ihrem Eigenheim. Oft soll ein langgehegter Wunsch endlich in die Tat umgesetzt werden, etwa der Anbau eines Wintergartens oder die Überdachung der Terrasse. Doch Achtung! Einfach loszulegen, ist nicht ratsam. Denn je nach Vorhaben ist eine Baugenehmigung nötig. Grundsätzlich ist jede Errichtung, Nutzungsänderung und Abrissmaßnahme genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) führt im Anhang zu § 50 Abs. 1 allerdings zahlreiche verfahrensfreie Vorhaben auf, für die kein Bauantrag gestellt oder Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden muss. Dazu gehört zum Beispiel der Bau einer Garage bis zu 30 m² und einer Wandhöhe von maximal 3 Metern. Um zu wissen, wie das geplante Projekt konkret zu Handhaben ist, sollten Hausbesitzer mit dem Bauamt sprechen. Stellt sich dabei heraus, dass ein Bauantrag erforderlich ist, muss meist ein Architekt oder Bauingenieur hinzugezogen werden, der fachmännische Planungsunterlagen erstellt. Bei kleineren Maßnahmen kann eventuell ein Handwerksmeister die Antragsdokumente verfassen. Die Formulare können unter www.service-bw.de abgerufen werden. Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Baubehörde, ob das Vorhaben nach Art der Nutzung, Lage und Größe des Bauwerks, der überbauten Fläche und weiteren Kriterien dem Bebauungsplan entspricht. Wichtig ist auf die Einhaltung von Abstandsflächen zu achten, die in § 5 und § 6 LBO geregelt sind. Nicht selten kommt es wegen einer zu nahe an das Nachbargrundstück gesetzten Sichtschutzhecke oder Mauer zu Nachbarstreitigkeiten, die vor Gericht landen. Um einen etwaigen Widerspruch inklusive Klage gegen die Baugenehmigung bereits im Vorfeld auszuräumen, empfiehlt es sich, den Nachbarn frühzeitig über die Pläne zu informieren und ihn gegebenenfalls zu bitten, dem Vorhaben schriftlich zuzustimmen. Damit ist man nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite, sondern erhält zugleich die gute Nachbarschaft. Werden alle Vorgaben der LBO und des Bebauungsplans eingehalten, sollte einem positiven Bescheid nichts im Weg stehen. Die Mühe, sich vorab zu erkundigen, sollte kein Bauherr scheuen. Denn wer ungenehmigt baut und einen sogenannten „Schwarzbau“ errichtet, dem drohen saftige Bußgelder, die je nach Raumveränderung bis zu 50.000 Euro betragen können. Es lohnt sich also, den Traum genehmigt zu erfüllen.
Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 01.02.2021

Energetisch sanieren mit Strategie und Weitblick

Wer sein Eigenheim energetisch fit für eine klimafreundliche Zukunft machen möchte, hat dazu viele Optionen: Vom Fensteraustausch über das Dämmen von Fassade, Kellerdecke und Dach bis zur Modernisierung der Heiztechnik. Um festzustellen, welche Maßnahmen sinnvoll sind, muss zunächst der Ist-Zustand des Gebäudes überprüft werden. Ein qualifizierter Energieberater, der nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz, das am 1. November 2020 in Kraft tritt, verpflichtend bei einer Komplettsanierung hinzuzuziehen ist, führt dazu umfassende Analysen durch, wie Luftdichtigkeits-messungen (Blower-Door-Test) und Wärmebilder (Thermographie), berechnet Wärmebrücken und berät zu innovativer Heiz- und Energietechnik. Die anschließend erstellte Energiebilanz zeigt, wo Handlungsbedarf besteht. Wichtig zu wissen: Das Gebäudeenergiegesetz, das neue Bestimmungen für Häuser mit einer Ölheizung vorgibt, ändert nichts an dem in Baden-Württemberg geltenden landeseigenen Erneuerbare-Wärme-Gesetz, das Eigentümer bestehender Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2009 errichtet wurden und über eine Nettogrundfläche von über 50 Quadratmeter verfügen, bereits seit dem 1. Januar 2015 dazu verpflichtet, regenerative Energien einzusetzen, sobald sie ihre Heizungsanlage austauschen. Das Gesetz verlangt einen 15-prozentigen Anteil regenerativer Energie zum Heizen und zur Warmwasserbereitung des Gebäudes, der zum Beispiel durch die Installation einer Solarthermieanlage oder den Einbau einer Holzpelletheizung erfüllt werden kann. Möglich ist auch die Kombination verschiedener Optionen. Unbedingt ratsam ist, sich von dem Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen, der die notwendigen Maßnahmen strukturiert und die Reihenfolge der Arbeiten aufzeigt. Das schafft Klarheit, auch was die zu erwartenden Kosten betrifft. Jetzt aktiv zu werden, rechnet sich: So wird die Energieberatung mit 80 statt mit 60 Prozent der Kosten gefördert. Interessant ist zudem die Austauschprämie für Ölheizungen, bei der ein Zuschuss von 45 Prozent der Investitionskosten gewährt wird, wenn eine Alternative zum Einsatz kommt, die vollständig CO2-neutral funktioniert, etwa per Wärmepumpe oder Biomasseanlage. Überdies wird eine Gas-Hybridheizung, die, etwa durch das Einbinden von Solarthermie, einen Anteil von mindestens 25 Prozent erreicht, mit 40 Prozent der Kostenübernahme unterstützt. Sein Haus zukunftsfähig zu sanieren, war demnach nie attraktiver.
Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 18.11.2020

Smart Living: Die richtige Technik für das schlaue Zuhause

Intelligentes Wohnen ist in aller Munde. Doch was sich hinter den Schlagworten „Smart Home“, eHome“ und „Haus der Zukunft“ verbirgt, ist oft unklar. Zu verwirrend sind die Möglichkeiten, Systeme und Standards, die es mittlerweile gibt. Kurzgefasst bedeutet Smart Living den Einsatz spezieller Geräte und Lösungen, die miteinander vernetzt sind. Wer ein Smart Home professionell umsetzen möchte, ob im Neubau oder im Bestand, sollte vorab einige Dinge beachten. Zunächst ist zu klären, welche Ansprüche an die Technik gestellt werden. Soll sie nur Grundfunktionen erfüllen wie Licht- und Heizungssteuerung sowie Beschattung, lassen sich diese mittels einer funkbasierten Basisausstattung realisieren. Sind komplexere Anwendungen angedacht, wie ein vorausschauendes Energiemanagementsystem oder altersgerechte Assistenzsysteme, ist ein umfassendes Konzept notwendig. Relevant ist zudem wie die Funktionen gesteuert werden sollen, ob per App, Schalter und/oder Sprachassistent. Zwingend zu berücksichtigen sind überdies sicherheitstechnische Aspekte. Denn was nützt das schlaueste Haus, wenn sich Hacker leicht Zutritt verschaffen können. Entscheidend ist die Flexibilität eines Smart Home-Systems: Ist es an einen Hersteller gebunden, lassen sich meist nur dessen Produkte integrieren. Handelt es sich dagegen um eine offene Lösung, ist die Auswahl in der Regel frei gestaltbar. Darüber hinaus gibt es teiloffene Systeme, in die Produkte kooperierender Firmen eingebunden werden können. Da der Markt für Smart Home-Produkte riesig und höchst unübersichtlich ist, empfiehlt es sich, einen spezialisierten Fachbetrieb zu Rate zu ziehen, der einen bei der richtigen Wahl unterstützt. Nicht nur wegen des Komforts spielt eine zukunftsfähige Haustechnik bei Wohnimmobilien zunehmend eine Rolle. Auch im Hinblick auf die Werterhaltung gewinnt sie zunehmend an Bedeutung. Perspektivisch werden sich die Prioritäten zugunsten vernetzten Wohnens verschieben, etwa bei der Energieversorgung, damit die Einbindung von Elektroautos in den Gebäudekreislauf möglich ist. Auch der Einsatz intelligenter Assistenten, die es Senioren ermöglichen, umsorgt bis ins hohe Alter in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, dürfte zunehmen. Noch ist das Zukunftsmusik. Nichts desto trotz sollten sich Immobilienkäufer eingehend mit dem Thema beschäftigt, um das Risiko zu minimieren, falsch zu investieren oder eine Chance zu verpassen.

Bei Fragen helfen wir gerne weiter WHG Immobilien 07141/75501.

Bietigheimer Zeitung vom 17.10.2020

Den Kapitalbedarf richtig ermitteln

Um das Volumen Ihres Finanzierungsbedarfes zu ermitteln sind vielerlei Parameter zu berücksichtigen.
• Die Kosten für das Grundstück, worin auch die Erschließungskosten beinhaltet sein sollten
• Die Herstellungskosten der Immobilie bzw. der komplette Kaufpreis
hierunter fallen auch Modernisierungskosten oder eine Gebäudeerweiterung
• Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Maklercourtage
• Finanzierungskosten wie Wertermittlungsgebühr, Abschlussgebühr von Bausparverträgen und Bauzeitzinsen
• Sonstige Kosten wie Umzugskosten, Einbauküche, Möbel und Versicherungen
Damit Sie Ihr Budget nicht überschätzen, sollten Sie Ihre Ausgaben realistisch für den Monat betrachten und zur Kostenübersicht auch einmal für eine gewisse Zeit ein Haushaltsbuch führen. Viele unserer Kunden unterschätzen tatsächlich was in Summe Kleinausgaben wie einen Kaffee trinken, ein Kinobesuch, Bekleidung oder die Reparatur des Autos ausmachen. Nicht zu unterschätzen ist auch der oftmals angenommene Anteil einer Muskelhypothek, denn „das kann ich alleine renovieren“ oder „hier habe ich einen Freund, der mir dabei hilft“ ist allzu oft doch nicht realisierbar. Rechnen Sie daher in Ihr Budget nicht mehr als 15% Muskelhypothek ein. Sollte es mehr werden, prima! Denn dann haben Sie Kosten gespart! Sie ärgern sich aber, wenn Sie sich überschätzen und nicht wissen, wo Sie die restlichen finanziellen Mittel herbringen sollen. Sollten Sie über eine geringe Fachkenntnis von Bauschäden verfügen, ist es auch ratsam einen Fachmann wie Gutachter oder Architekten zu beauftragen um eine Sanierungsmaßnahme von den Kosten realistisch einschätzen zu können.
Bitte denken Sie auch an einen geeigneten Versicherungsschutz denn unvorhergesehene Lebensereignisse wie Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, Unfall, Krankheit lassen sich absichern. Schuldner, die ihren Verpflichtungen nicht mehr regelmäßig nachkommen können, sind häufig mit der Situation überfordert und benötigen eine professionelle Hilfe. Mit entsprechenden Versicherungen kann man das Risiko minimieren.
Gerne helfen wie Ihnen bei Fragen zu diesem Thema weiter:
WHG Immobilien 07141/75501

Bietigheimer Zeitung vom 22.08.2020

Tipps zum Umgang mit säumigen Mietern während der Corona-Zeit

Tipps zum Umgang mit säumigen Mietern während der Corona-Zeit

Die Große Koalition hat beschlossen, die zunächst bis Ende Juni 2020 geltenden Sonderregelungen für Mieter von Wohnraum im Zuge der Corona-Zeit bis zum 30. September 2020 zu verlängern. Vermieter müssen also weiterhin damit rechnen, dass es zu Verzögerungen bei Mietzahlungen kommen kann. Um im Falle des Falles adäquat reagieren zu können, sollten sie folgendes wissen: Grundsätzlich sind Mieter auch während der Corona-Zeit verpflichtet, ihre Miete fristgerecht zu zahlen. Kommt ein Mieter dem nicht oder nur teilweise nach, befindet er sich – wie in normalen Zeiten – im Verzug und muss Verzugszinsen zahlen. Die situationsbedingte Besonderheit ist, dass der Vermieter dem Mieter aufgrund von Mietschulden, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. September 2020 entstehen, erst dann kündigen darf, wenn dieser sie nicht spätestens bis zum 30. Juni 2022 beglichen hat. Ohne weiteres kann ein Mieter die Mietzahlung jedoch nicht aussetzen, sondern muss glaubhaft machen, dass er dazu derzeit tatsächlich nicht oder nur teilweise in der Lage ist. Betroffene Vermieter sollten sich einen schriftlichen Nachweis vorlegen lassen, der das bestätigt, etwa in Form einer Bescheinigung des Arbeitgebers, eines Bescheides über den Bezug von Kurzarbeitergeld bzw. über die Gewährung staatlicher Leistungen oder eines sonstigen Dokuments über den Verdienstausfall. Zudem sind Mieter nicht berechtigt, eine Mietminderung vorzunehmen, auch wenn mancher vielleicht annimmt, dies tun zu dürfen, weil er momentan einen finanziellen Engpass hat oder in Quarantäne ist. Nach wie vor ist eine Mietminderung nur dann zulässig, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einschränkt oder unmöglich macht. Um Zwist in einem bisher guten Mietverhältnis zu vermeiden, ist es ratsam, dass beide Parteien in den kommenden Monaten im engen Austausch miteinander bleiben, um gemeinsam eine Lösung für diese missliche Ausnahmesituation zu finden, die für keinen angenehm sein dürfte. Denn sofern die Miete im genannten Zeitraum wirklich nur anteilig oder schlimmstenfalls sogar in Gänze nicht gezahlt werden kann, kann sich der Mietrückstand beträchtlich summieren. Je früher demnach über Zahlungsmodalitäten gesprochen wird, um so eher haben beide Seiten Klarheit. Andernfalls drohen vielleicht rechtliche Auseinandersetzungen, die einen einholen, wenn die Corona-Zeit hoffentlich längst Geschichte ist.

Bei Fragen helfen wir gerne weiter WHG Immobilien 07141/75501.

Bietigheimer Zeitung vom 18.07.2020