Dürfen Mieter eine energetische Sanierung verlangen?

Die Angst vor einem Energie-Preisschock treibt viele Mieter um. Besonders in energetisch nicht oder nur teilweise sanierten Altbauten könnte es vor dem Hintergrund einer als unzureichend empfundenen Beschaffenheit von Heizung, Dach, Fenstern oder Wärmedämmung zu Streitfällen kommen. Der Unmut darüber kann so groß sein, dass ein Mieter nicht gewillt ist seine anteiligen Heiz- und Warmwasserkosten zu bezahlen und erst ein Gericht klären muss, ob die technische Ausstattung den üblichen Standards vergleichbarer Wohnungen entspricht oder tatsächlich ein Mangel vorliegt. Der BGH gibt Orientierung: Demnach sind die zum Zeitpunkt der Errichtung bzw. Modernisierung geltenden Normen als Maßstab für den geschuldeten Standard anzulegen. Nur wenn diese nicht eingehalten werden, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Urteile vom 5. Dezember 2018, Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Folglich erfüllt auch eine in die Jahre gekommene Heiztechnik ihren Zweck, wenn sie einwandfrei funktioniert und weder die Gesundheit noch die Sicherheit gefährdet.

Soweit die bisherige Rechtsprechung. Trotzdem sollten Vermieter auf zeitgemäße technische Standards in ihrem Mietobjekt achten, nicht zuletzt falls sie ihre Immobilie verkaufen möchten, jetzt, wo für gut gepflegte, voll vermietete Objekte Höchstpreise gezahlt werden. Denn den Wert bestimmt nicht nur die Lage. Der Zustand der Haustechnik und ob eine Fassadendämmung durchgeführt wurde, sind ebenso ausschlaggebend. Gerade in der Energiekrise, von der niemand weiß, wie lange sie dauert und wie hoch sich die Preisspirale noch dreht, sind moderne energetische Standards wichtiger denn je.

Ein Ölheizung oder eine veraltete Gastherme etwa dürfte den Immobilienwert und damit den zu erzielenden Verkaufspreis ebenso schmälern wie die Chancen auf eine schnelle Wiedervermietung. Wie sich die vorhandene Technik konkret auf den Wert und die Vermietbarkeit auswirken, erfahren Vermieter durch die Einschätzung eines versierten Experten. Da Immobilienmakler nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz ohnehin verpflichtet sind, den Energieausweis bei Vermietung, Verkauf oder Verpachtung vorzulegen, sind sie die idealen Ansprechpartner für strategische Maßnahmen. Durch ihre Marktkenntnis sehen sie das Potenzial einer Immobilie auf einen Blick und können Lösungen aufzeigen. Bequemer kann es für Vermieter nicht sein, mögliche Chancen zu erkennen und zu nutzen.

Hausverkauf in Notlage: Frühes Agieren bringt bares Geld

Das Eigenheim in einer Notlage verkaufen zu müssen, ist keine angenehme Situation. Die Gründe dafür können Arbeitsplatzverlust, Scheidung, Erbstreitigkeiten oder ein plötzlicher Todesfall sein. Auch Krisenzeiten, wie die Covid-19-Pandemie, erhöhen das Risiko, finanziell in die Bredouille zu geraten. So schwer die Verkaufsentscheidung zwar ist, sie sollte nicht auf die lange Bank geschoben werden. Je eher das Für und Wider aller Gegenmaßnahmen abgewogen und der Entschluss gefasst ist, um so schneller kann der finanzielle Engpass überwunden sein. Abzuwarten bis womöglich die Zwangsversteigerung droht, ist keine Option. Denn sie ist meist ein Verlustgeschäft, weil der Erlös häufig unter dem Marktwert liegt. Reicht der erzielte Betrag nicht, ist man schlimmstenfalls über Jahre verschuldet. Neben dem üblichen Vertriebsweg ist das Bieterverfahren eine lukrative Option. Anders als beim Verkauf zum Festpreis zeigt sich durch die Angebote der Interessenten, wie hoch der maximal zu erzielende Kaufpreis ist, ohne dass eine Verkaufsverpflichtung besteht. Bei sehr großer Nachfrage, kann es passieren, dass ein höherer Preis als der zuvor festgelegte geboten wird. Dies kann gerade dann der Fall sein, wenn nur ein geringes Angebot an Kaufobjekten vorhanden, die Nachfrage jedoch sehr groß ist. Ein Szenario, das angesichts der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt, wo die Nachfrage das Angebot vielerorts übersteigt, nicht unwahrscheinlich ist. Ein erfahrener Makler weiß sicher einzuschätzen, wann sich eine Immobilie für ein Bietergefecht eignet und ob ein solches zum besseren Verkaufserfolg führt. Ein transparentes Auswahlverfahren trennt bei den Interessenten die Spreu vom Weizen. Nur diejenigen mit einem ernsthaften Angebot werden zu einer Objektbesichtigung eingeladen. Anschließend wird verhandelt, danach erfolgt der Zuschlag. Ein weiteres Argument für das Bieterverfahren in einer Notlage ist der Zeitrahmen. Statt über Wochen auf das beste Angebot zu warten, gibt es einen fixen Termin, an dem das Dilemma ein Ende hat. Für Immobilienverkäufer in einer Notlage, empfiehlt es sich, den Prozess vorzugsweise von einem Makler begleiten zu lassen, der mit den entsprechenden Abläufen vertraut ist. Mithilfe seiner Kenntnisse sollte sich der optimale Verkaufserfolg zeitnah erzielen lassen, damit man wieder nach vorne blicken kann.

Bietigheimer Zeitung vom 03.09.2022

Heizkostenvorauszahlung rechtssicher erhöhen

Angesichts steigender Energiepreise wird Vermietern empfohlen, die Nebenkostenvorauszahlung  anzupassen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Tatsächlich könnte Mietern ein Kostenschock bevorstehen. Denn laut dem Vergleichsportal Verivox hat sich Gas gegenüber dem Vorjahr um 105 Prozent verteuert und die Heizölpreise sind um 144 Prozent gestiegen. Und die Heizperiode beginnt erst. Doch kurzerhand die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen, ist nicht ohne Weiteres möglich. Denn eine Anpassung ist nur erlaubt, wenn der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine solche ausschließt. Zudem muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen, die formal und inhaltlich den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. In der Praxis wird nach Ablauf einer Abrechnungsperiode die monatliche Vorauszahlung falls erforderlich angepasst. Für eine Erhöhung gibt es eine klare gesetzliche Vorgabe, geregelt in § 560 Absatz 4 BGB, die besagt, dass Betriebskosten erst nach Ende der Abrechnungsperiode erhöht werden dürfen. Ferner schreibt das Gesetz vor, dass die Erklärung in Textform erfolgen muss und beide Parteien – sowohl Vermieter als auch Mieter – eine Anpassung auf eine „angemessene Höhe“ vornehmen können. Wie hoch diese sein darf, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (AZ VIII ZR 294/10) vom 28.9.2011 festgestellt, wonach ein Zwölftel der Nachzahlung als angemessene Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung gilt. Eine Anpassung aufgrund von Vermutungen ist nicht zulässig. Es muss eine konkrete Kosten-steigerung vorliegen. Individuelle Vereinbarungen sind jedoch jederzeit möglich. Beispielsweise kann der Vermieter mit dem Vorschlag auf den Mieter zugehen, die Nebenkosten unterjährig, also innerhalb der Abrechungsperiode, anzupassen. Sind beide Seiten mit der Erhöhung einverstanden,  kann diese bereits zum Folgemonat vorgenommen werden. Umgekehrt kann der Mieter, wenn er eine hohe Nachzahlung befürchtet, den Vermieter um eine Anpassung bitten. In jedem Fall ist es ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Angesichts der zu erwartenden Energiepreissteigerungen und den damit verbundenen höheren Heizkosten empfiehlt es sich, zeitnah eine tragfähige Lösung für beide zu finden. Denn ist der Mieter nicht in der Lage, die gesamte Nachzahlung zu stemmen, bleibt der Vermieter schlimmstenfalls auf den Kosten sitzen. Oder die Sache landet vor Gericht. Beides braucht man nicht.

Bietigheimer Zeitung vom 06.08.2022

Energiesparen: Große Wirkung für kleines Geld

Für Eigenheimbesitzer ist Energiesparen oberstes Gebot, kennen die Brennstoffkosten derzeit doch nur eine Richtung: Steil nach oben. Gas verteuerte sich im Februar 2022 um bis zu 114 Prozent, der Liter Heizöl kostete im März 2022 fast 1,60 Euro, die Preise für Holzpellets stiegen um 60 Prozent.  Hinzu kommen Stromkosten, die um 40 Prozent zulegten. Und vermutlich wird es noch teurer. Um die Haushaltskasse schnell zu entlasten, gibt es viele einfache und günstige Möglichkeiten. Manche sind sogar gratis. Wichtig ist, die Sache systematisch anzufangen. Jedes Zimmer sollte auf etwaige Einsparpotenziale untersucht werden. Zudem gehört das eigene Verhalten auf den Prüfstand. Wo lässt sich wie Energie in welcher Menge einsparen? Ein Tipp für den Sommer: Die Zimmer ohne Klimaanlage kühlen. Denn eine Klimaanlage, selbst wenn sie nur 30 Tage im Jahr in Betrieb ist, verbraucht mehr Strom als ein Kühlschrank, der das ganze Jahr über läuft. Stattdessen die Fenster tagsüber geschlossen halten mit heruntergezogenen Jalousien. Gelüftet wird in den kühlen Abend-stunden. Richtiges Lüften ist auch für effektives Heizen entscheidend. Wenn Fenster über längere Zeit oder immer gekippt bleiben, erhöht das enorm den Energieverbrauch. Sinnvoller ist kurzes Stoßlüften bei ausgeschalteter Heizung. Praktisch sind programmierbare Heizthermostate, die die Raumtemperatur messen und das Heizkörperventil automatisch steuern. Oft lässt sich in die Geräte die Uhrzeit eingeben, zu der mit einer bestimmten Temperatur geheizt werden soll, etwa morgens vor dem Aufstehen oder abends nach der Arbeit. So wird gezielt geheizt, wenn es notwendig ist. Damit die wohlige Wärme nicht durch zugige Fenster und Türen entweicht, ist es ratsam, sie mit Isolierband abzudichten. Mit ein bisschen Geschick ist das Abdichten im Handumdrehen erledigt. Im Home Office befinden sich mit Tischcomputer, Laptop, Drucker und Kopierer gleich mehrere Stromfresser, die mittels schaltbarer Steckdosenleiste ebenso auf Diät gesetzt gehören wie die Unterhaltungselektronik im Wohnzimmer. Gut sortierte Baumärkte haben in der Regel eine große Auswahl an Energiesparprodukten in jeder Preisklasse vorrätig. Empfehlenswert ist darüber hinaus die Broschüre „Energiespartipps im Haushalt“, die das baden-württembergische Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft kostenfrei auf seiner Homepage zum Herunterladen anbietet.

Bietigheimer Zeitung vom 25.07.2022

Verkaufen und investieren in Krisenzeiten

Die Immobilienpreise in Deutschland sind stark der wirtschaftlichen Situation unserer Weltwirtschaftslage unterworfen, denn in Krisenzeiten reagieren wir Deutschen gerne damit in Betongold zu investieren. Wie sind aber unsere zukünftige Prognose aus, wenn es darum geht langfristig zu investieren oder im Gegenzug eine Krisensichere Kapitalanlage zu schaffen?

Natürlich kann niemand in die berühmte Glaskugel sehen, denn den Anlagestrategen ist jedoch schon lange klar, dass in solchen Zeiten verstärkt auf traditionelle Märkte gesetzt wird wie Staatsanleihen, Metalle und natürlich auch Immobilien.

Selbst wenn in naher Zukunft der Krieg und somit die Unsicherheit in Europa beendet sein sollte, so werden sich aller Voraussicht nach die Zinsmärkte nur sehr langsam erholen und somit wird sich auch der Immobilienmarkt nicht entspannen, es sei denn wir werden mehr Wohnraum schaffen, was allerdings auch sehr langsam von statten geht, da uns Bauplätze und Umnutzungsmöglichkeiten fehlen.

Es lohnt sich daher nicht bei familiären Veränderungen auf eine Entspannung des Wohnungsmarkes zu warten, da sich die Wohnraumknappheit in naher Zukunft nicht ändern wird und sich bei den Angebotspreisen aufgrund der hohen Nachfrage auch keine Entspannung andeutet. Ebenso loht es sich auch für Erbengemeinschaften oder Eigentümern nicht an Ihren Immobilien festzuhalten, die Sie gerne verkaufen möchten, weil sich deren Wohnsituation verändert, wenn zum Beispiel Kinder aus dem Haus gehen oder aufgrund einer Trennung das Eigenheim zur Debatte steht.
Die Spitzenpreise, die derzeit am Markt erzielt werden, werden erzielt, weil wir eine ständige Wohnungsknappheit haben, die durch unsere Politik hausgemacht ist. Familien, die mehr Wohnraum benötigen, brauchen diesen auch, egal ob in Europa Krieg herrscht oder nicht oder nicht.

Die Börse ist auch in vieler Hinsicht ein Spiegel des Immobilienmarktes, der sich seit dem Kriegsbeginn in der Ukraine allerdings auch schon wieder erholt hat. Denn, so schlimm es für die Menschen in der Ukraine ist, Krieg zu haben, umso mehr sind wir Deutschen gottseidank von einem wirtschaftlichen Fiasko entfernt und sollten unsere Märkte nicht mit einem Worst Case Szenario überdecken, dass es bei uns nicht gibt.

In diesem Sinne möchte ich alle Immobilienverkäufern dazu ermutigen, die momentan für Sie gute Zeit des Verkaufens zu nutzen um einen guten Verkaufspreis zu erzielen und die Käufer zu ermutigen ihre Pläne mit einer neuen Immobilie umzusetzen, da sich die Immobiliensituation in nächster Zeit nicht ändern wird.

Bietigheimer Zeitung vom 30.04.2022

Warum sind Eigenheime auf dem Land gefragt?

Corona hat die Wohnbedürfnisse verändert. Statt in der Großstadt zu leben, wünscht sich laut einer Forsa-Umfrage mehr als jeder Vierte im Ländlichen wohnen zu wollen. Auch Kleinstädte erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Die Gründe dafür sind vielfältig. Hauptmotiv für die Landlust ist der Wunsch nach mehr Platz. Zudem hat die Bedeutung von Wohneigentum stark zugenommen. Rund 20 Prozent der Mieter denken ernsthaft über den Immobilienkauf nach. Auf dem Wohnimmobilien-markt im Landkreis Ludwigsburg ist der Trend längst spürbar. Nach dem Grundstücksmarktbericht 2021 für die Region stiegen die Preise für Baugrundstücke in den letzten fünf Jahren im Schnitt um 23 Prozent. Für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, wurden abhängig vom jeweiligen Standort durchschnittlich zwischen 820.000 und 950.000 Euro gezahlt. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag in guten Lagen bei fast 4.000 Euro. Interessant ist die Feststellung der BW Bank in einer im Juni 2021 veröffentlichten Marktinformation, dass sich die Verkaufszeiten wieder verkürzen, auch und gerade  für Häuser ohne gute Nahverkehrsanbindung. Demnach sind Eigenheime in der Peripherie begehrt. Ein Grund dafür dürfte die zunehmend digitaler werdende Arbeitswelt sein, die das Arbeiten im Home Office ermöglicht, weshalb das tägliche Pendeln ins Büro entfällt. Gerade jungen Familien, die in Städten oft in beengten Wohnverhältnissen leben, bietet der Umzug ins Umland ein deutliches Plus an Lebensqualität. Endlich kann jedes Kind ein eigenes Zimmer haben. Nie wieder Chaos im Wohnzimmer, weil es gleichzeitig als Schlafzimmer dienen muss. Überdies lässt sich bequem ein Heimarbeitsplatz für sie und ihn einrichten, ohne in Konflikt mit anderen Nutzungen zu kommen. Obendrein lädt ein Garten zum Spielen und Grillen ein. Angesichts dieser Vorzüge nimmt man den längeren Weg zur Arbeit gerne in Kauf, zumal er nicht jeden Tag zurückgelegt werden muss. Für ältere Hausbesitzer, denen die Bewirtschaftung des im Ländlichen gelegenen Eigenheims zusehends über den Kopf wächst, ist diese Entwicklung eine günstige Gelegenheit, ihre Immobilie möglichst lukrativ zu verkaufen. Natürlich kommt es, wie bei jeder Immobilie, auf die genaue Lage und die Ausstattung an. Mithilfe eines Immobilienprofis, der den lokalen Markt bestens kennt, sollte sich das etwaig vorhandene Potenzial schnell erkennen und auf Wunsch vermarkten lassen.

Bietigheimer Zeitung vom 16.04.2022

Wann sind Umbauten genehmigungspflichtig?

Frühlingszeit ist Umbauzeit. Oft soll dann ein lange ersehnter Wunsch endlich in die Tat umgesetzt werden, etwa ein neues Badezimmer oder ein Wintergarten. Doch Vorsicht! Einfach loszulegen, ist nicht ratsam. Denn je nach Maßnahme ist eine Baugenehmigung erforderlich. Wer innerhalb der eigenen vier Wände umbaut, kann sich nach Herzenslust austoben, solange dabei keine tragenden Wände eingerissen werden, an den Außenwänden nichts verändert wird und das Haus nicht unter Innendenkmalschutz steht. Jede Errichtung, Nutzungsänderung und Abrissmaßnahme ist hingegen genehmigungspflichtig. Entsteht zum Beispiel durch einen Dachgeschossausbau neuer Wohnraum, stellt dies eine veränderte Nutzung dar und bedarf der Genehmigung. Auch der Wintergartenanbau muss vom Bauamt abgesegnet sein. Die Montage einer PV-Anlage auf dem Dach ist wiederum  verfahrensfrei, ebenso wie der Bau einer maximal 30 Quadratmeter großen Garage. Um zu wissen, wie der geplante Umbau zu Handhaben ist, sollten Hausbesitzer mit dem Bauamt sprechen. Stellt sich heraus, dass ein Bauantrag nötig ist, muss meist ein Architekt hinzugezogen werden, der fachmännische Planungsunterlagen erstellt. Bei kleineren Maßnahmen kann eventuell ein Handwerksmeister die Antragsdokumente verfassen. Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Baubehörde, ob der Umbau nach Nutzungsart, Lage und Größe des Bauwerks, der überbauten Fläche und weiteren Kriterien dem Bebauungsplan entspricht. Wichtig ist die Einhaltung von Abstandsflächen, die in § 5 und § 6 der Landesbauordnung (LBO) geregelt sind. Nicht selten kommt es wegen einer zu nahe an das Nachbargrundstück gesetzten Sichtschutzhecke oder Mauer zu Streitigkeiten, die vor Gericht landen. Um einen Widerspruch inklusive Klage gegen die Baugenehmigung bereits im Vorfeld auszuräumen, empfiehlt es sich, den Nachbarn frühzeitig über die Pläne zu informieren und ihn zu bitten, dem Umbau schriftlich zuzustimmen. Dann ist man nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite, sondern erhält zugleich die gute Nachbarschaft. Werden alle Vorgaben des Bebauungsplans und der LBO eingehalten, dürfte einem positiven Bescheid nichts im Weg stehen. Kein Bauherr sollte die  Mühe scheuen, sich im Vorfeld zu erkundigen. Denn wer ungenehmigt baut und damit einen Schwarzbau errichtet, dem drohen saftige Bußgelder, die je nach Raumveränderung bis zu 50.000 Euro betragen können. Es lohnt also, sich den Wunsch mit behördlichem Segen zu erfüllen

Energetisch sanieren und Förderungen nutzen

Die neue Bundesregierung will die energetischen Anforderungen an Wohngebäude in den nächsten Jahren deutlich anheben. Beispielsweise sollen ab 2024 bei wesentlichen Aus- und Umbauten sowie Erweiterungen von Bestandsbauten die auszutauschenden Teile dem Standard „Effizienzhaus 70“ entsprechen. Außerdem ist ab 2025 geplant, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Als Maßstab dienen die Effizienzhaus-Stufen für bestehende Immobilien der KfW, die von 40 bis 100 reichen. Je niedriger die Stufe, desto weniger Energie verbraucht ein Haus. Die Liste der geförderten Energiesparmaßnahmen ist lang. Sie reicht von Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle bis zum Einbau moderner Heizungstechnik. Grundsätzlich gilt: Je besser die Energiebilanz des Hauses nach der Sanierung ist, um so üppiger die Förderung. Besonders großzügig wird die Umrüstung auf eine innovative Heiztechnik unterstützt. Hausbesitzer, die ihr Eigenheim mit einer Erneuerbare Energien-Hybridheizung oder Wärmepumpe energetisch zukunftsfähig machen möchten, erhalten im Zuge der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) einen Zuschuss von mindestens 35 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten von maximal 60.000 Euro. Ersetzt die neue Technik eine alte Ölheizung, wird sogar ein Zuschuss von 45 Prozent gewährt. Überdies wird sowohl der Einbau einer Solarthermie-Anlage als auch der Einbau einer neuen Gasbrennwert-Heizung mit Solarthermie mit jeweils 30 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst. Weitere 5 Prozent gibt es, wenn die Installation Bestandteil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist, den ein zertifizierter Energieberater erstellt hat und der fachgerechte Einbau von einem von der Deutschen Energie-Agentur anerkannten Energieeffizienz-Experten bestätigt wird. Wer mehrere  Maßnahmen geschickt miteinander kombiniert, kann die Hälfte der Sanierungskosten sparen. Auch wenn durch die Pläne der neuen Koalition die Notwendigkeit zur energetischen Gebäudesanierung absehbar steigt, ist es ratsam, sich ausreichend Zeit für eine fundierte Fachberatung zu nehmen und Aufwand und Ertrag jeder Maßnahme genau zu prüfen, um das bestmögliche Ergebnis zu den höchstmöglichen Förderkonditionen zu bekommen. Schließlich möchte man nicht nur Energiespar-Primus, sondern auch Sparfuchs sein.

Bietigheimer Zeitung vom 26.02.2022

Umgestaltungen im Wohneigentum konfliktfrei durchführen

In Eigentümergemeinschaften führen Umgestaltungen immer wieder zu Streit. Mal fehlt die nötige Zustimmung, mal ist die Kostenverteilung unklar. Mitunter geht es auch um Grundsätzliches. Die WEG-Reform, die seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft ist, hat bauliche Veränderungen erleichtert, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Sanierungen und Modernisierungen können seither mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Eine Blockade durch Einzelne, wie es sie früher durchaus häufig gab, ist nicht mehr möglich. Die Kosten müssen jedoch diejenigen Eigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Eine Ausnahme ist, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile gefasst wurde. Dann müssen alle Eigentümer gemäß ihrer Anteile zahlen, bis auf jene, die begründet nachweisen können, dass sie finanziell überfordert werden (§ 21 Abs. 2 WEG). Rechnet sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums, kommt keiner um die Kostenbeteiligung herum. Allerdings ist nicht festgelegt, was „angemessen“ genau bedeutet. Zudem hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Gestattung sogenannter privilegierter baulicher Maßnahmen für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und Telekommunikation (§ 20 Abs. 2 WEG). Aber Vorsicht! Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung mit der Umgestaltung loszulegen, ist nicht ratsam. Denn wie die Umsetzung erfolgt, ist individuell zu klären. Kompliziert sind weiterhin Ausbauten, beispielsweise der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken. Da das Dach ein notwendiges Bauteil für die Konstruktion und die Sicherheit eines Gebäudes darstellt, gehört es zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Ein Teileigentümer, der einen Ausbau vornehmen möchte, benötigt sowohl eine Baugenehmigung als auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Darüber hinaus muss für die spätere Wohneinheit ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein. Um Umgestaltungen möglichst konfliktfrei durchzuführen und dabei rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich das frühzeitige Gespräch mit dem Verwalter. Eventuell begünstigen fundierte Informationen über Kosten und Nutzen eine einvernehmlich positive Entscheidung oder motivieren sogar weitere Eigentümer ihrerseits baulich nachzurüsten, etwa altersgerecht umzubauen. Zwist ist dann immer noch denkbar. Aber das Risiko dafür ist geringer.

Bietigheimer Zeitung vom 05.02.2022

Werden Mikroapartments zum Dauermagneten?

Der Wohnraum in den Ballungsräumen wird immer knapper und teurer. Daher sehen sich Mieter immer mehr nach kleineren Apartments um. In Großstädten und Studentenstädten ist das verstärkt spürbar, denn die Vermieter scheuen immer mehr die Verantwortung an Wohngemeinschaften zu vermieten, da sich in der Gemeinschaft oftmals niemand für Reinigungsarbeiten und Lärm in der Wohnung verantwortlich fühlt. Zunehmend nutzen solche Mikroapartments auch Pendler und mit steigender Zahl der Studierenden von derzeit ca. 3 Millionen, wächst auch hier das Problem der Unterbringung. Ebenso werden die Kleinwohnungen für Rentner immer interessanter, die sich mit einer kleineren Rente neben der Miete auch noch den Lebensstiel erhalten möchten.

Unter Mikro-Apartments versteht man eine kleine 1-Zimmerwohnungen von ca. 20 bis 40 m² Wohnfläche, die mehr oder weniger funktional und praktisch ausgestattet sind. Wenn man noch Serviceleistungen hinzuordern kann wie Wäscheservice, Postservice oder Reinigungsservice, spricht man von einem „Serviced Apartment“. Vor allem Wochenendpendler oder Führungskräfte, die stark eingespannt sind, wissen einen solchen Service zu schätzen und nutzen diesen überaus gerne. Optimalerweise gibt es noch einen Treffpunkt bzw. Meetingpoint um sich am Abend auszutauschen. Joungsters, die die gehobene Wohnklasse bevorzugen, möchten auch auf einen Flatscreen und auf ein Multi-Media-Affines Wohnambiente nicht verzichten.

Die erzielbare Miete bei einer circa 30 m² großen Wohnung orientiert sich an der Lage, der Fläche sowie der Ausstattung und Baujahr. Aktuell liegen diese Wohnungen in Ludwigsburg und Bietigheim bei ca. 650 € Kaltmiete. Bei möblierten Wohnungen muss man sich nicht an den Mietspiegel halten und ein Mietpreis ist frei verhandelbar. Hier sind in unserer Region für eine möblierte Wohnung aber 900 € Miete keine Seltenheit. Die Serviceleistungen müssen noch extra hinzugebucht und auch extra bezahlt werden.

Solche vermieteten Kleinwohnungen eignen sich daher als gute Kapitalanlagen und Einsteigerobjekte. Der Kaufpreis ist im Vergleich zu einer familiengeeigneten Wohnung wesentlich günstiger und kann die Grundlage für ein sogenanntes Buying-up Modell sein. Hier entsteht ein stufenweiser Wertzuwachs durch Wiederverkauf und größeren Ankauf und kann die Grundlage für ein Eigenheim, wie zum Beispiel später ein Einfamilienhaus sein.

Bietigheimer Zeitung vom 08.01.2022