Angesichts steigender Energiepreise wird Vermietern empfohlen, die Nebenkostenvorauszahlung  anzupassen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Tatsächlich könnte Mietern ein Kostenschock bevorstehen. Denn laut dem Vergleichsportal Verivox hat sich Gas gegenüber dem Vorjahr um 105 Prozent verteuert und die Heizölpreise sind um 144 Prozent gestiegen. Und die Heizperiode beginnt erst. Doch kurzerhand die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen, ist nicht ohne Weiteres möglich. Denn eine Anpassung ist nur erlaubt, wenn der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine solche ausschließt. Zudem muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen, die formal und inhaltlich den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. In der Praxis wird nach Ablauf einer Abrechnungsperiode die monatliche Vorauszahlung falls erforderlich angepasst. Für eine Erhöhung gibt es eine klare gesetzliche Vorgabe, geregelt in § 560 Absatz 4 BGB, die besagt, dass Betriebskosten erst nach Ende der Abrechnungsperiode erhöht werden dürfen. Ferner schreibt das Gesetz vor, dass die Erklärung in Textform erfolgen muss und beide Parteien – sowohl Vermieter als auch Mieter – eine Anpassung auf eine „angemessene Höhe“ vornehmen können. Wie hoch diese sein darf, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (AZ VIII ZR 294/10) vom 28.9.2011 festgestellt, wonach ein Zwölftel der Nachzahlung als angemessene Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung gilt. Eine Anpassung aufgrund von Vermutungen ist nicht zulässig. Es muss eine konkrete Kosten-steigerung vorliegen. Individuelle Vereinbarungen sind jedoch jederzeit möglich. Beispielsweise kann der Vermieter mit dem Vorschlag auf den Mieter zugehen, die Nebenkosten unterjährig, also innerhalb der Abrechungsperiode, anzupassen. Sind beide Seiten mit der Erhöhung einverstanden,  kann diese bereits zum Folgemonat vorgenommen werden. Umgekehrt kann der Mieter, wenn er eine hohe Nachzahlung befürchtet, den Vermieter um eine Anpassung bitten. In jedem Fall ist es ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Angesichts der zu erwartenden Energiepreissteigerungen und den damit verbundenen höheren Heizkosten empfiehlt es sich, zeitnah eine tragfähige Lösung für beide zu finden. Denn ist der Mieter nicht in der Lage, die gesamte Nachzahlung zu stemmen, bleibt der Vermieter schlimmstenfalls auf den Kosten sitzen. Oder die Sache landet vor Gericht. Beides braucht man nicht.

Bietigheimer Zeitung vom 06.08.2022

Frühlingszeit ist Umbauzeit. Oft soll dann ein lange ersehnter Wunsch endlich in die Tat umgesetzt werden, etwa ein neues Badezimmer oder ein Wintergarten. Doch Vorsicht! Einfach loszulegen, ist nicht ratsam. Denn je nach Maßnahme ist eine Baugenehmigung erforderlich. Wer innerhalb der eigenen vier Wände umbaut, kann sich nach Herzenslust austoben, solange dabei keine tragenden Wände eingerissen werden, an den Außenwänden nichts verändert wird und das Haus nicht unter Innendenkmalschutz steht. Jede Errichtung, Nutzungsänderung und Abrissmaßnahme ist hingegen genehmigungspflichtig. Entsteht zum Beispiel durch einen Dachgeschossausbau neuer Wohnraum, stellt dies eine veränderte Nutzung dar und bedarf der Genehmigung. Auch der Wintergartenanbau muss vom Bauamt abgesegnet sein. Die Montage einer PV-Anlage auf dem Dach ist wiederum  verfahrensfrei, ebenso wie der Bau einer maximal 30 Quadratmeter großen Garage. Um zu wissen, wie der geplante Umbau zu Handhaben ist, sollten Hausbesitzer mit dem Bauamt sprechen. Stellt sich heraus, dass ein Bauantrag nötig ist, muss meist ein Architekt hinzugezogen werden, der fachmännische Planungsunterlagen erstellt. Bei kleineren Maßnahmen kann eventuell ein Handwerksmeister die Antragsdokumente verfassen. Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Baubehörde, ob der Umbau nach Nutzungsart, Lage und Größe des Bauwerks, der überbauten Fläche und weiteren Kriterien dem Bebauungsplan entspricht. Wichtig ist die Einhaltung von Abstandsflächen, die in § 5 und § 6 der Landesbauordnung (LBO) geregelt sind. Nicht selten kommt es wegen einer zu nahe an das Nachbargrundstück gesetzten Sichtschutzhecke oder Mauer zu Streitigkeiten, die vor Gericht landen. Um einen Widerspruch inklusive Klage gegen die Baugenehmigung bereits im Vorfeld auszuräumen, empfiehlt es sich, den Nachbarn frühzeitig über die Pläne zu informieren und ihn zu bitten, dem Umbau schriftlich zuzustimmen. Dann ist man nicht nur rechtlich auf der sicheren Seite, sondern erhält zugleich die gute Nachbarschaft. Werden alle Vorgaben des Bebauungsplans und der LBO eingehalten, dürfte einem positiven Bescheid nichts im Weg stehen. Kein Bauherr sollte die  Mühe scheuen, sich im Vorfeld zu erkundigen. Denn wer ungenehmigt baut und damit einen Schwarzbau errichtet, dem drohen saftige Bußgelder, die je nach Raumveränderung bis zu 50.000 Euro betragen können. Es lohnt also, sich den Wunsch mit behördlichem Segen zu erfüllen

In Eigentümergemeinschaften führen Umgestaltungen immer wieder zu Streit. Mal fehlt die nötige Zustimmung, mal ist die Kostenverteilung unklar. Mitunter geht es auch um Grundsätzliches. Die WEG-Reform, die seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft ist, hat bauliche Veränderungen erleichtert, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Sanierungen und Modernisierungen können seither mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Eine Blockade durch Einzelne, wie es sie früher durchaus häufig gab, ist nicht mehr möglich. Die Kosten müssen jedoch diejenigen Eigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Eine Ausnahme ist, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile gefasst wurde. Dann müssen alle Eigentümer gemäß ihrer Anteile zahlen, bis auf jene, die begründet nachweisen können, dass sie finanziell überfordert werden (§ 21 Abs. 2 WEG). Rechnet sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums, kommt keiner um die Kostenbeteiligung herum. Allerdings ist nicht festgelegt, was „angemessen“ genau bedeutet. Zudem hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Gestattung sogenannter privilegierter baulicher Maßnahmen für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und Telekommunikation (§ 20 Abs. 2 WEG). Aber Vorsicht! Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung mit der Umgestaltung loszulegen, ist nicht ratsam. Denn wie die Umsetzung erfolgt, ist individuell zu klären. Kompliziert sind weiterhin Ausbauten, beispielsweise der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken. Da das Dach ein notwendiges Bauteil für die Konstruktion und die Sicherheit eines Gebäudes darstellt, gehört es zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Ein Teileigentümer, der einen Ausbau vornehmen möchte, benötigt sowohl eine Baugenehmigung als auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Darüber hinaus muss für die spätere Wohneinheit ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein. Um Umgestaltungen möglichst konfliktfrei durchzuführen und dabei rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich das frühzeitige Gespräch mit dem Verwalter. Eventuell begünstigen fundierte Informationen über Kosten und Nutzen eine einvernehmlich positive Entscheidung oder motivieren sogar weitere Eigentümer ihrerseits baulich nachzurüsten, etwa altersgerecht umzubauen. Zwist ist dann immer noch denkbar. Aber das Risiko dafür ist geringer.

Bietigheimer Zeitung vom 05.02.2022