Wie heißt es in Immobilienkaufverträgen häufig so schön: „Gekauft wie besichtigt“. Diese sogenannte „Besichtigungsklausel“ sollten Immobilienverkäufer jedoch keinesfalls als Einladung missverstehen, einen Schaden zu verschweigen. Denn laut § 433 1 BGB sind sie dazu verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Zu unterscheiden sind drei Kategorien: Ein offener Mangel liegt etwa bei einer defekten Tür oder reparaturbedürftigen Fassade vor. Ein Nachteil also, der sofort erkennbar ist. Von einem versteckten Mangel wird gesprochen, wenn dieser weder für Verkäufer noch Käufer ersichtlich ist, beispielsweise eine defekte Leitung in der Wand oder verbaute Materialien, die aufgrund von Asbest oder PCB gesundheitsgefährdend sind. Weiß der Verkäufer hingegen von Mängeln, verschweigt diese aber bewusst oder vertuscht diese sogar, in dem er sie kurzfristig beseitigt, kann er später vom Käufer wegen arglistiger Täuschung belangt und zu Schadensersatz verurteilt werden. Ratsam ist deshalb, offen auf etwaige Mängel hinzuweisen und sich die Kenntnisnahme schriftlich bestätigen zu lassen, um auf der sicheren Seite zu sein. Wer unsicher ist, wie mit einem Mangel umzugehen ist, sollte sich beim Verkauf von einem Immobilienprofi unterstützen lassen und das möglichst bevor der Notar den Kaufvertrag endgültig abfasst und notariell beurkundet.

Experten-Tipp Ludwigsburger Kreiszeitung vom 01.03.2020

Eine Brennstoffzellenheizung ist derzeit das modernste, was es auf dem Heizungsmarkt gibt. Sie gilt deshalb als besonders innovativ, weil sie ohne die Verbrennung von Öl und Gas auskommt,sondern die chemische Reaktion von Wasserstoff und Sauerstoff zur gleichzeitigen Erzeugung von Wärme und Strom nutzt. Statt des klimaschädlichen CO2 entsteht nur Wasserdampf. Hier setzt die Technologie an, in dem sie dem Wasserdampf die Wärme entzieht und diese zum Heizen und zur Warmwasserbereitung nutzbar macht. Ein höchst effektiver Prozess mit einem Wirkungsgrad von über 90 Prozent! Die Anlagentechnik ist überschaubar: Benötigt wird ein Brennstoffzellengerät, das den Grundbedarf von Wärme und Strom abdeckt, und ein Gas-Brennwertkessel, der zusätzlich Wärme liefert. Damit eine Brennstoffzellenheizung möglichst effizient arbeitet, sollte sie ganzjährig gleichmäßig Energie erzeugen. Ebenso kontinuierlich sollte der Energieverbrauch sein, damit es nicht zur Überproduktion kommt, so dass sich der Pufferspeicher aus Sicherheitsgründen abschaltet und folglich keinen Strom produziert.

Entscheidend ist deshalb bei der Anschaffung auf die richtige Dimensionierung der Anlage zu achten. Optimal ist ihre Größe dann, wenn sie den gesamten Energiebedarf eines Haushalts abdeckt und die Gas-Brennwertheizung lediglich als Ergänzung dient, falls doch hin und wieder mehr Wärme benötigt wird. Es lässt sich also eine nahe autarke Energieversorgung realisieren, die überdies CO2-frei ist. Schwierig wird die Situation, wenn kein Gasanschluss vorhanden ist und auch kein entsprechendes Leitungssystem zur Verfügung steht, weil Öl vor Ort gebräuchlich ist. In diesem Fall hilft das Bauamt oder der örtliche Gasversorger weiter.

Allerdings ist eine Brennstoffzellenheizung nicht günstig. Im Gegenteil, momentan ist sie mit Abstand das teuerste Heizsystem. Je nach Hersteller, Modell und Installationskosten liegen die Kosten zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Ob sich der Kauf rentiert, hängt von den jeweiligen Gegebenheiten ab. Ratsam ist, unterschiedliche Lösungen von einem unabhängigen Experten durchrechnen zu lassen und sie miteinander zu vergleichen. Zudem fördern Bund, Länder und Kommunen den Einbau von Brennstoffzellenheizungen bzw. den Umstieg auf die Technologie mit Zuschüssen von bis zu 40 Prozent.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 04.01.2020

Wer sein Eigenheim energetisch fit machen möchte, der sollte sich mit innovativen Heiztechniken wie der Wärmepumpe beschäftigen. Das Prinzip ist leicht erklärt: Eine Wärmepumpe nutzt die in der Umwelt vorhandene thermische Energie, um Gebäude mit Wärme zu versorgen. Damit das funktioniert, braucht es eine Wärmequellenanlage, die der Umgebung (Erdreich, Grundwasser, Luft) die benötigte Energie entzieht, eine Wärmepumpe, die die gewonnene Energie nutzbar macht und ein System, das die Wärme im Gebäude verteilt oder sie zwischenspeichert. Welche Art von Wärmepumpe zum Einsatz kommt, hängt von den lokalen Gegebenheiten und dem jeweiligen Gebäude ab. Besonders effektiv ist eine Wärmepumpe dort, wo sie viel Umweltwärme nutzen kann und eine gut isolierte Gebäudehülle vorhanden ist, was sie gerade für Neubauten interessant macht. Sie eignet sich aber auch für die Heizungsmodernisierung in Altbauten, etwa als Ergänzung zu einer Öl- oder Gasheizung, sofern der Kessel intakt und nicht veraltet ist. Stimmt das Zusammenspiel zwischen intelligent regulierter Wärmepumpe und dem Kessel, der nur anspringt, wenn die Pumpe aufgrund niedriger Quelltemperatur kurzzeitig nicht wirtschaftlich arbeitet, lässt sich einiges an Heizkosten sparen. Beliebt ist zudem die Kombination aus Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage. Sie lohnt sich, wenn der selbst produzierte Sonnenstrom günstiger erzeugt wird, als der Strom eines Versorgers kostet, was angesichts ständig steigender Strompreise meist der Fall ist. So kostet der  Strom vom eigenen Dach bei einer Anlagengröße von bis zu 10 Kilowatt Peak nur etwa 11 bis 13 Cent pro Kilowattstunde, während für Netzstrom gut 29 Cent pro Kilowattstunde bezahlt werden muss. Um eine möglichst hohe Effizienz zu erzielen, ist die richtige Dimensionierung der Anlage wichtig. Wesentliche Einflussfaktoren sind der Stromverbrauch der Wärmepumpe, die Größe von Puffer- und Warmwasserspeicher und das Nutzerverhalten. Wird zusätzlich ein Batteriespeicher installiert, lässt sich der Eigenstromverbrauch auf bis zu 70 Prozent steigern. Empfehlenswert ist außerdem die Integration eines intelligenten Energiemanagement-Systems, das vorausschauend Wetterdaten für die optimale Anlagensteuerung nutzt. Hausbesitzer, die sich für eine Wärmepumpe interessieren, sollten einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen, der unterschiedliche Varianten kalkuliert, miteinander vergleicht und über entsprechende Fördermöglichkeiten informiert.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 02.11.2019

Das Eigenheim unfreiwillig verkaufen zu müssen, ist keine angenehme Situation. Die bekannteste Form, durch die es dazu kommen kann, ist die Zwangsversteigerung. Sie erfolgt, wenn das Haus für den Eigentümer finanziell nicht mehr tragbar ist, der Kreditgeber um sein Geld fürchtet und darum den zwangsweisen Verkauf beim Amtsgericht beantragt. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, auf dessen Basis der Rechtspfleger ein Mindestgebot festlegt, das zu erreichen ist. § 74a ZVG schreibt vor, dass beim ersten Versteigerungstermin wenigstens 50 % des Verkaufswertes geboten werden müssen. Ist dies nicht der Fall, folgt ein zweiter und ggfls. weitere Termine, bevor der Zuschlag erteilt wird. Jeder Bieter muss eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes nachweisen, etwa per bankbestätigtem Scheck oder vorheriger Überweisung an das Gericht.

Eine andere Art ist die Teilungsversteigerung, die dazu dient, bei Streit um die Nutzung einer Immobilie zwischen mehreren Eigentümern eine finanzielle Einigung zu erzielen. Bei Eheleuten in Scheidung ist § 1365 BGB zu beachten, der greift, wenn die Ehe in Zugewinngemeinschaft geführt wird – also ohne Ehevertrag, der die Eigentumsverhältnisse regelt – und den nicht verkaufswilligen Partner, sofern ihm mehr als 90 % der Immobilie gehören, zunächst vor einer Teilungsversteigerung schützt. Ist die Scheidung rechtskräftig, kann die Teilungsversteigerung in jedem Fall beantragt werden.

Ob diese Vorgehensweise die richtige ist, sollten sich die Betroffenen genau überlegen. Denn häufig liegt der Verkaufserlös unter dem Marktwert. Für Ehepartner macht eine Teilungsversteigerung nur dann Sinn, wenn einer der Alleineigentümer werden will und so die Möglichkeit sieht, die andere Haushälfte günstig zu erwerben. Aber Vorsicht: Auch Dritte haben die Chance mitzusteigern und könnten das Gebot überbieten! Eine gütliche Einigung ist sicherlich vorteilhafter.

Eine Alternative stellt die freiwillige Versteigerung dar. Gerade für Erbengemeinschaften ist der Verkauf per Bieterverfahren eine lukrative Möglichkeit sich finanziell zu arrangieren, falls keiner die Immobilie selbst nutzen möchte. Je nach Zustand und Lage des Objektes lässt sich ein wesentlich höherer Verkaufspreis erzielen als durch einen Zwangsverkauf. Ein Szenario, das angesichts der Situation auf dem Immobilienmarkt, wo die Nachfrage das Angebot vielerorts bei weitem übersteigt, nicht unwahrscheinlich ist.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 09.09.2019

Gemeinhin können Eigentümer uneingeschränkt über ihr Grundstück verfügen. Ist es jedoch mit einer Grunddienstbarkeit belastet, müssen bestimmte Dinge geduldet werden.

Geregelt ist die Grunddienstbarkeit in § 1018 BGB. Hiernach räumt ein Eigentümer einem anderen ein definiertes Recht am eigenen Grundstück ein. Die gebräuchlichsten Arten sind das Wege-, Leitungs- und Überbaurecht sowie eine Bebauungsbeschränkung und die Immissionsduldung. Insbesondere bei hinterliegenden Grundstücken, die über keinen direkten Anschluss an das öffentliche Straßennetz verfügen, wird eine Grunddienstbarkeit in Form eines sogenannten „Notwegerechts“ eingeräumt, damit der Nachbar über das fremde Grundstück zu seinem eigenen gehen bzw. fahren darf.

Die Verlegung von Strom- oder Abwasserleitungen über ein anderes Grundstück wird ebenfalls über die Grunddienstbarkeit geregelt, wie sich auch die Geschosshöhe darüber reglementieren lässt, um dem Nachbargrundstück nicht die Sicht einzuschränken. In Gegenden mit landwirtschaftlichen Betrieben dient sie dazu, dass umliegende Eigentümer Schmutz, Gerüche und/oder Lärm dulden müssen und nicht dagegen klagen können.

Ein Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit besteht – bis auf das erwähnte Notwegerecht – nicht. Um Unklarheiten in der täglichen Praxis zu vermeiden, sollte die Rechtsausübung genau festgelegt sein. Gerade wenn es um das Wegerecht geht, kommt es im Alltag nicht selten zu Zwist, etwa darüber, wer wann wie oft eine Durch- oder Zufahrt benutzen darf.

Ratsam ist zudem, die Pflege und Instandhaltung verträglich zu regeln, wie auch ein eventuell zu zahlendes Nutzungsentgelt. Beachten sollten Hauskäufer, dass eine Grunddienstbarkeit ohne die Zustimmung des anderen Eigentümers in der Regel nicht beendet werden kann. Sie erlischt nur, wenn das Recht zeitlich befristet erteilt wurde oder aufgrund einer baulichen Veränderung ohnehin entfällt.

Nicht verwechselt werden sollte eine Grunddienstbarkeit mit dem Nießbrauch. Hierbei werden deutlich umfangreichere Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt. Außerdem ist diese Rechtsausübung nicht an ein Grundstück gekoppelt, sondern steht einer bestimmten Person zu. Kaufwillige, die sich Klarheit verschaffen möchten, sollten Einsicht in Abteilung 2 des Grundbuchs nehmen, wo Lasten und Beschränkungen eingetragen sind.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 27.07.2019