Es bestehen immer wieder Unsicherheiten, wann Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen und wann nicht. Das BGH-Urteil im Mai 2019 zu zwei Härtefällen zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung gut vorbereitet und plausibel begründet sein sollte, damit sie rechtswirksam ist. Grundsätzlich gilt, dass nach § 573 BGB Abs. 2 Nr. 2 ein Vermieter ein Mietverhältnis nur dann wegen Eigenbedarf beenden darf, wenn er selbst, ein Familienmitglied oder ein naher Angehöriger seines Haushalts die Wohnung nutzen möchte. Nach aktueller Rechtslage gehören Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern wie auch Geschwister, Nichten und Neffen dazu. Nicht zum Personenkreis zählen geschiedene Ehegatten sowie ehemalige Lebensgefährten und deren Kinder. Strittig ist, ob Betreuungs- und Pflegepersonen zur Hausgemeinschaft gehören. Aus dem Kündigungsschreiben muss schlüssig hervorgehen, warum wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Neben der Person und dem Verwandt-schaftsverhältnis sind die genauen Gründe für den Wohnungsbedarf aufzuführen. Da es sich um eine sogenannte „ordentliche Kündigung“ handelt, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB. Besteht ein langjähriger Mietvertrag beträgt die Frist mehrere Monate. Schwierig wird es, wenn sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt und auf einen angeblich vorliegenden Härtefall beruft, etwa aufgrund von hohem Alter, Pflegebedürftigkeit, einer schweren Krankheit, Schwangerschaft oder Körperbehinderung. Hier schafft das eingangs erwähnte BGH-Urteil insoweit Klarheit, als dass die höchsten Zivilrichter auf das Fehlen einer gründlichen Prüfung im Einzelfall in den vorangegangenen Landgerichtsprozessen hinweisen, die jeweils hätte erfolgen müssen, jedoch nicht stattgefunden hat. Somit ist ein fortgeschrittenes Alter oder eine gesundheitliche Beeinträchtigung per se kein Hindernis für eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist vielmehr die individuelle Situation. Unterstützende Maßnahmen können helfen, den Aufwand für den Mieter zu minimieren, beispielsweise durch die Übernahme von Umzugskosten oder das Anbieten einer neuen Wohnung. Das schützt einen Vermieter zwar nicht vor einem Rechtsstreit, verdeutlicht aber, wie wichtig eine gut vorbereitete Eigenbedarfskündigung ist, damit sie im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand hat. Denn nichts wäre ärgerlicher, als bereits mit der Wohnung geplant zu haben und dann kalt erwischt zu werden.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 19.06.2019

Der Markt für Wohnimmobilien brummt. Eigenheime sind begehrt wie nie. Die Zeit für einen lukrativen Immobilienverkauf könnte nicht besser sein. Doch wie fängt man die Sache an? Einer der größten Fehler ist, einfach mit dem Verkauf anzufangen. Keinesfalls sollte die Immobilie kurzerhand ins Internet gestellt oder per Zeitungsinserat angeboten werden, um zu sehen, wer sich meldet. Ist die Preisvorstellung dann vielleicht auch noch überzogen, schreckt man potenzielle Käufer nur ab. Derart unvorbereitet ist die Bruchlandung praktisch vorprogrammiert, sprich ein Verkauf unter Wert ist höchstwahrscheinlich, wenn das Objekt nicht gar zum Ladenhüter wird. Das kann nicht der Sinn der Sache sein! Das Ziel muss vielmehr sein, die Immobilie schnell zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Häufig unterschätzt wird zudem der Besichtigungstermin. Dabei gilt zu bedenken, dass Kaufinteressenten die Immobilie naturgemäß mit anderen Augen sehen als der Eigentümer. Manche bringen einen umfangreichen Fragenkatalog mit und erwarten ausführliche Informationen über Grundriss, Gebäudezustand, Ausstattung und Anlagentechnik. Wer hierzu keine schlüssigen Angaben machen kann, hat schlechte Karten. Schließlich kauft niemand gerne die Katze im Sack. Bedenken sollte Eigentümer auch, dass sie ihre Verhandlungsposition schwächen, wenn sie nicht in der Lage sind, die Qualität ihrer Immobilie stichhaltig nachzuweisen. Erfahrene Immobilienprofis bereiten einen Immobilienverkauf deshalb äußerst sorgfältig vor, in dem sie ein ansprechendes Exposé inklusive Fotos und eine professionelle Wertermittlung anfertigen. Ebenso gehört ein ausgereiftes Vermarktungskonzept dazu. Zudem wissen sie aufgrund ihrer Erfahrung, ob  ein Bieterverfahren eventuell zum optimalen Verkaufserfolg führt. Anders als beim Verkauf zum Festpreis, zeigt sich hierbei durch die Angebote der Interessenten, wie hoch der maximal zu erzielende Kaufpreis ist, ohne dass eine Verkaufsverpflichtung besteht. Das hat den Vorteil, dass möglicherweise ein höherer Preis geboten wird als der zuvor festgelegte. Dies kann vor allem dann passieren, wenn nur eine geringe Anzahl an Kaufobjekten vorhanden ist, die Nachfrage jedoch sehr groß. Ein erfahrener Makler weiß sicher einzuschätzen, ob ein Objekt für ein Bietergefecht in Frage kommt. Wer also nicht auf bares Geld verzichten möchte, sollte seine Immobilie nicht im Selbstversuch veräußern wollen, sondern den Verkauf einem Profi überlassen.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 20.04.2019

Seit dem 1. Januar 2019 gelten schärfere Regeln für die Mietpreisbremse, die neue Pflichten für Vermieter mit sich bringen. In Baden-Württemberg gilt die am 1. November 2015 eingeführte Mietpreisbremse in 68 Städten und Gemeinden, im Landkreis Ludwigsburg sind davon Asperg, Bietigheim-Bissingen, Freiberg am Neckar und Möglingen betroffen. Die Verschärfung sieht vor, dass ein Vermieter einem neuen Mieter nun schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich Auskunft über die Miete des Vormieters geben muss, damit dieser nachprüfen können, ob die Miethöhe zulässig ist. Damit soll sichergestellt sein, dass Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen tatsächlich maximal 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, sofern der Vormieter nicht bereits mehr gezahlt hat. Fordert ein Vermieter dennoch eine höhere Miete, muss er dies gegenüber dem Neumieter begründen, etwa wegen Sanierungsarbeiten, die eine Erhöhung rechtfertigen. Neu ist zudem, dass eine einfache Rüge genügt, um eine überhöhte Miete zu beanstanden, falls der Vermieter keine stichhaltigen Angaben zur Begründung machen kann. Ferner wurde der Betrachtungszeitraum für qualifizierte Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert. Davon betroffen ist auch der seit dem 1. August 2017 gültige qualifizierte Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg. Geändert hat sich überdies die Höhe der Modernisierungsumlage: Konnten Vermieter bisher 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, dürfen es künftig nur 8 % sein. Darüber hinaus sind Kappungsgrenzen zu beachten: So darf die Miete selbst im Fall sehr hoher Sanierungskosten in den ersten 6 Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen, bei Wohnungen mit einer Miete von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter dürfen es maximal 2 Euro sein. Überdies gelten sogenannte Luxussanierungen, die Vermieter nur deshalb vornehmen, um die bisherige Mieterschaft zu vertreiben, als Ordnungswidrigkeit und werden mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro geahndet. Ob durch die Verschärfung mehr Transparenz in den Wohnungsmärkten entsteht, darf bezweifelt werden. In jedem Fall sind neue Unklarheiten geschaffen worden, die die Wohnungsneuvermietung weiter verkomplizieren. Vermieter, die das Risiko etwaiger Streitigkeiten minimieren wollen, sollten deshalb frühzeitig einen Immobilienprofis zu Rate ziehen, der sie professionell unterstützt.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 16.02.2019

Wärmebrücken (oftmals auch „Kältelücken“ genannt) sind ein lästiges Übel, denn meist sind sie erst dann sichtbar, wenn der Schaden in Form von Feuchtigkeit und Schimmelflecken an den Wänden bereits eingetreten ist. Zudem kosten Wärmebrücken bares Geld, weil durch sie wertvolle Energie aus dem Gebäude entweicht. Um so wichtiger ist es, sie frühzeitig aufzuspüren und die Ursachen zügig zu beheben. Fachleute unterscheiden zwischen material-, konstruktiv- und geometriebedingten Wärmebrücken. Je nach Art der Schwachstelle müssen andere Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Eine Wärmebrücke liegt beispielsweise vor, wenn während der Heizperiode die Oberflächentemperatur an der Innenseite eines Außenbauteils punktuell deutlich gegenüber angrenzenden Bereichen absinkt. Typisch hierfür sind Fenster- und Türrahmen, Rollladenkästen, Heizkörpernischen sowie Balkonanschlüsse. Auch eine einzelne feuchte oder kalte Stelle an einer Außenwand kann ein Hinweis auf eine Wärmebrücke sein. Bei Verdacht sollten sich Hausbesitzer zeitnah Klarheit darüber verschaffen, bevor der Wohnkomfort oder gar die Gesundheit negativ beeinflusst wird. An eiskalten Wintertagen lassen sich Wärmebrücken am besten lokalisieren. Im ersten Schritt können sie in Eigenregie durch Messen per Infrarot-Thermometer ausfindig gemacht werden. Ein wesentlich genaueres Bild liefert dann eine professionell erstellte Thermografie mittels Wärmebildkamera, durchgeführt von einem versierten Energieberater oder darauf spezialisierten Architektur- bzw. Ingenieurbüro. Auf einen Blick und dazu in Farbe wird kenntlich, wo Abhilfe zu schaffen ist. Je intensiver das Rot, um so größer das Einfallstor für Nässe und Kälte. Am Befund orientiert sich der anschließend aufzustellende Sanierungsfahrplan. Die Maßnahmen können von der Dämmung der Fenster- bzw. Türlaibungen über eine Innendämmung bis zur Fassaden- und/oder Balkondämmung reichen. Das klingt kompliziert, ist mit fachkundiger Hilfe aber zu bewerkstelligen. Um die bestmögliche Lösung zu finden, sollte unbedingt dort Rat einholen werden, wo man sich explizit auf die Beseitigung von Wärmebrücken versteht. Denn im Falle einer nicht fachgerechten oder unzureichenden Behebung besteht die Gefahr, dass sich das Problem unbemerkt vergrößert und zwar soweit, dass die Bausubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird. Zudem wissen Experten, ob und welche Fördermittel in Frage kommen, um die ärgerlichen Energiefresser garantiert loszuwerden.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 19.12.2018

Der Supersommer 2018 beschert Photovoltaikanlagen-Besitzern beste Erträge. Hauseigentümer, die ebenfalls Sonnenstrom auf ihrem Dach produzieren möchten, sollten vorab einige Dinge bedenken: Zunächst ist zu prüfen, ob die Dachfläche von der Statik her dazu geeignet ist. Bei Schrägdächern ist dies meist ohne Verstärkung der Dachkonstruktion der Fall, da die Module dachparallel montiert werden. Bei Flachdächern, wo die Module aufgeständert sind, müssen aufgrund der Windlasten Zusatzgewichte berücksichtigt werden. Dann ist der Standort zu klären: Optimal ist ein Neigungswinkel zwischen 30 und 50 Grad und eine Ausrichtung nach Süden. Aber auch Dächer, die nach Ost oder West abweichen, bringen Erträge, wenn auch geringere. Maßgeblich für die Dimensionierung sind die Größe der zur Verfügung stehenden Dachfläche und der Stromverbrauch. Als Faustregel gilt: Einen Mindestertrag von rund 900 kWh je 1 kWp (Kilowatt-Peak) sollte eine Anlage erbringen, was einer Modulfläche von 8 bis 10 Quadratmetern entspricht. Ebenfalls ist zu prüfen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Die Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus dem jährlichen Ertrag der Anlage im Vergleich zu den Kosten. Neben den Investitions-, Betriebs- und Finanzierungskosten fließen Zinssatz, Inflation, Eigenverbrauchs- und Einspeisemenge sowie die Energiepreissteigerungsrate in die Berechnung ein. Eventuell lassen sich auch Zuschüsse und Fördermittel nutzen. Von entscheidender Bedeutung, ob sich das Ganze lohnt, ist die laut Erneuerbare-Energien-Gesetz gezählte Einspeisevergütung für Strom, der in das öffentliche Netz abgeführt wird. Sie ist auf 20 Jahre festgeschrieben und variiert je nach Anlagengröße. Experten rechnen jedoch mit weiterhin fallenden Vergütungssätzen, so dass ein möglichst hoher Eigenverbrauch zukünftig für die Anschaffung ausschlaggebend sein wird. Wichtig: Betreiber einer neu in Betrieb genommenen oder erweiterten Photovoltaikanlage sind gesetzlich verpflichtet, dies an die Bundesnetzagentur zu melden. Auch der jeweilige Netzbetreiber ist zu informieren. Gleiches gilt, wenn der Anlagenbetreiber infolge eines Immobilienverkaufs wechselt. Außerdem können Umsatz-, Einkommen- und Gewerbesteuer erhoben werden. Sowohl Eigentümer als auch Käufer einer Wohnimmobilie mit einer Photovoltaikanlage sollten also frühzeitig mit einem Immobilienprofi und ihrem Steuerberater über das Vorhaben sprechen, um Fallstricke zu vermeiden.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 20.10.2018