Wohnkomfort für jedes Alter

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Ob Alt oder Jung: Jeder möchte komfortabel wohnen. Im Alter kommt der Wunsch nach Selbständigkeit in den eigenen vier Wänden hinzu. Aktuell ist die Zahl altersgerechter Wohnungen in Deutschland überschaubar: Berechnungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zufolge sind gerade einmal 700.000 von bundesweit 41 Millionen Wohnungen auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet. Benötigt werden bis 2030 jedoch rund drei Millionen. Höchste Zeit also, sich mit der eigenen Wohnsituation zu beschäftigen. Zumal der Wohnungsumbau für’s Alter keineswegs kompliziert sein muss:

 

  1. Frühzeitig planen

Oberste Maxime ist, den Umbau nicht auf die lange Bank zu schieben oder gar zu warten, bis der akute Notfall eintritt. Dann wird es meist teuer – und auch emotional anstrengend. Wesentlich besser ist es, sich frühzeitig über Lösungskonzepte für Bad, Küche und Treppen kundig zu machen. Erstinformationen dazu bieten ortsansässige Sozialverbände. Ein weiterer Anlaufpunkt sind regionale Immobilienmessen, um sich über Produkte und Hersteller zu informieren. Häufig bieten auch Immobilienprofis spezielle Beratungsangebote.

 

  1. Auf Begriffe achten

Zu bedenken ist außerdem, dass Begriffe wie „altersgerecht“, „seniorengerecht“ und „barrierearm“ gesetzlich nicht definiert sind. Einzig die Bezeichnungen „barrierefrei“ und „rollstuhlgerecht“

garantieren verbindliche Ausstattungsqualitäten, da ihnen die DIN 18040-2 zugrunde liegt, die bestimmte Bewegungsflächen, Türbreiten und Schwellenhöhen vorschreibt. Wobei es auch hier auf die Feinheiten ankommt: So gelten für uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnungen die Normen, die das Behindertengleichstellungsgesetzes (BGG) in § 4 regelt. Darauf beim Umbau zu achten ist deshalb wichtig, weil für den Fall, dass später einmal ein Rollstuhl zur Fortbewegung in der Wohnung benötigt wird, sie tatsächlich auch darauf ausgelegt ist.

 

  1. Fördermöglichkeiten nutzen

Bei der Finanzierung helfen öffentliche Fördermittel, etwa von der KfW oder von der Staatsbank für Baden-Württemberg. Einen Überblick über entsprechende Programme gibt der Fördermittel-Check der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online (www.unser-haus-sanieren.de/foerdermittel/). Lukrativ kann es sein, verschiedene Fördermöglichkeiten miteinander zu kombinieren und so den altersgerechten Umbau mit Einbruchschutzmaßnahmen und einer energetischen Sanierung in einem Rutsch zu erledigen. Das hebt den Wohnkomfort – und auch den Immobilienwert.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 16.12.2017

Die Übergabe richtig gestalten

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Wenn man eine gebrauchte Immobilie veräußert, so ist eine korrekte Übergabe gar nicht so schwierig, denn der Käufer übernimmt das Objekt in genau dem selben Zustand, wie er es bei seiner letzten Besichtigung gesehen hat. Es muss aber in einem technisch funktionstüchtigen Zustand sein – also sollte die Heizung funktionieren, Warm- und Kaltwasser sollte vorhanden sein, der Strom sollte funktionieren. Dann müssen Sie nur noch die Zählerstände ablesen und diese Ihrem Versorgungsunternehmen weiterleiten und alle Schlüssel übergeben.

Sollte es sich um eine Eigentumswohnung handeln, so denken Sie auch bitte daran, den Verkauf dem Verwalter anzuzeigen, damit er die nächsten Abrechnungen und Versammlungen den neuen Eigentümer anschreiben kann. Sie übergeben nun alle Schlüssel und erstellen hierfür noch ein Übergabeprotokoll und dann ist die Übergabe für den Verkauf erledigt.

Wichtiger und aufwändiger sollten Sie bei einer Mietwohnung vorgehen, da Sie das Mietobjekt zum Ende der Mietzeit wieder entgegennehmen müssen und daher zusätzlich zu den oben genannten Punkten einen Vorher- und Nachher stand haben sollten. Ich empfehle daher immer bei Mietobjekten eine gute Dokumentation in Form von Bildern und von einem Übergabeprotokoll. Gut ist es auch, dass man zur Klärung einen Zeugen dabei hat, der den Zustand bestätigen kann. Es sollten Mängel wie gesprungene Fliesen, größere Macken im Parkett oder andere Schäden aufgenommen werden, damit es nachher keinen Streit gibt wer der Verursacher war. Bei mitvermieteten Möbeln oder Küchen mit Elektrogeräten sollte vor dem Mieter ein Funktionstest durchgeführt werden. Ist eine Küche nicht mitvermietet, sondern nur zur Verfügung gestellt, entfällt übrigens die Kleinreparaturregelung und der Mieter muss die Reparatur in vollem Umfang tragen, wenn das so festgelegt wird. Das kann dann sinnvoll ein, wenn es sich um neuwertige Geräte Handelt und sich eine falsche Handhabung nicht nachweisen lässt. Wenn Sie eine frisch renovierte Wohnung übergeben haben, können Sie auch im Mietvertrag verlangen, diese ebenso renoviert wieder zurückzuerhalten. Ebenso gilt, wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese auch bei Auszug nicht renovieren. Wichtig sind hier juristische Formulierungen, denn ein „Weißstreichen der Wände“ ist nicht juristisch richtig formuliert sondern die Wohnung muss mit „weißen Wänden gestrichen zurückgegeben werden“ wäre richtig. Sie sehen, dass es gar nicht so einfach ist, das gewollte juristisch richtig auszudrücken. Es ist daher immer empfehlenswert, einen Mietvertrag vor Unterschrift einem Fachmann vorzulegen.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 02.12.2017

Was ist ein Erbbaurecht?

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Im Gegensatz zum üblichen realen Grundstückskauf ist das Erbbaurecht das Recht, meist gegen einen Erbbauzins / Erbbaupacht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu erstellen. Charakteristisch ist also, dass der Grundstückseigentümer und der Eigentümer des Gebäudes nicht ein und dieselbe Person sind, da das Gebäude in diesem Fall nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstückes ist. Wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts wird hier ein spezieller Erbpachtvertrag, der meist über 99 Jahre läuft abgeschlossen.

Der Erbbauberechtigte erwirbt also das Recht das Grundstück bebauen zu können ohne es zuvor kaufen zu müssen. Im Vergleich zum Kauf des Grundstückes fällt diese Alternative in der Regel günstiger aus und ist liquiditätsschonend da die Anschaffungskosten für das Grundstück nicht getragen werden müssen. Der Pächter hat lediglich die jährliche Erbbaupacht zu tragen.

Erbbau Pachtverträge unterliegen genauso wie Grundstückskaufverträge einer notariellen Beurkundung, jedoch speziell nach dem Erbbaurechtsgesetz. Die Grundstücke erhalten ein eigenes Erbbaugrundbuch, durch das im rechtlichen Sinn wieder ein grundstückgleiches Recht (ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung) entsteht.

Folgende Punkte sind in Erbbauverträgen geregelt:

  1. Die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes
  2. Die Versicherung des Bauwerkes und der Wiederaufbau im Falle der Zerstörung
  3. Tragung von privaten und öffentlichen Lasten wie zum Beispiel der Grundsteuer
  4. Die Verpflichtung unter gewissen Voraussetzungen das Grundstück wieder an den Eigentümer zurückzuführen (Heimfall)
  5. Einräumung eines Vorrechtes zur Verlängerung des Erbbaurechtes
  6. Eine Verpflichtung des Grundstückeigentümers an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen, falls das Grundstück veräußert werden soll

Die Erbbauzinsbelastung wird in Abteilung II als Reallast zu Gunsten des jeweiligen Grundstückeigentümers eingetragen. Wichtig zu wissen ist, dass die Kreditinstitute nicht dazu bereit sind Grundstücke von privaten Erbbaurechtsgebern zu finanzieren. Lediglich bei kirchlichen oder öffentlich-rechtlichen Erbbaurechtsgebern sind derzeit ein paar wenige Banken dazu bereit.

Endet ein Erbbaurechtsvertrag durch Vertragsablauf, so erlischt das grundstücksgleiche Recht. Der Erbbauberechtigte erhält dann einen finanziellen Ausgleich für das Gebäude, also einen Entschädigungsanspruch für den Erbbauberechtigen. Durch den Heimfall wird das Gebäude wieder ein wesentlicher Bestandteil des realen Grundstückes.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 28.11.2017

Was man als Käufer aus einem Grundbuch erfährt

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Die Nachfrage nach schönen und gepflegten Immobilien ist ungebrochen hoch und viele Interessenten sehen sich die Objekte  oft  nur unter dem Aspekt  Nutzungsmöglichkeit an. Dabei gibt es bei Immobilien weit mehr zu beachten als den Renovierungsstau und die Optimierung des Grundrisses. Vielen Interessenten ist nicht bekannt, dass es ebenso wichtig ist einmal einen Blick in das aktuelle Grundbuch zu werfen. Das Grundbuch ist unter anderem in drei Abteilungen aufgeteilt. In Abteilung 1 erkennt man ob es sich um ein Alleineigentum, was zum Beispiel bei einem Einfamilienhaus oft der Fall ist, oder um ein Sondereigentum (z. B. Eigentumswohnung) oder ein Teileigentum wie zum Beispiel einer Gewerbeeinheit handelt. Einzeln erwerbbare Wohnungen sind in der Regel  im Sondereigentum gegründet und dürfen in der Regel auch nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Wenn im Grundbuch von einem Teileigentum die Rede ist, dann können Sie daraus erlesen, dass Sie hier ein Gewerbe führen dürfen. Hier ist aber immer auch auf die Art des Gewerbes zu achten.

In Abteilung 2 können Lasten und Beschränkungen des Objektes eingetragen sein wie zum Beispiel Wegerechte sowie Geh- und Fahrrechte für andere Nachbargrundstücke, Leitungsrechte für Energieversorger, Dauerwohnrechte und Nießbrauch zugunsten Dritter. Diese Eintragungen können den Wert eines Grundstückes wesentlich beeinflussen und schmälern auch den Wert eines Objektes. Ganz wichtig ist auch, dass hier Erbbaurechte eingetragen sein können und der Käufer einer solchen Immobilie wissen muss, dass er hier nur das Gebäude, aber nicht den Grund und Boden miterwirbt, sondern an den Eigentümer des Erbbaurechtes eine jährliche Erbbaupacht zu entrichten hat.
Ebenso wichtig sind die eingetragenen Beschränkungen wie ein Insolvenzvermerk, ein Zwangsversteigerungs- oder ein Zwangsverwaltungsvermerk, denn hier kann der Eigentümer der Immobilie diese nicht mehr ohne die Zustimmung der eingetragenen Bank veräußern. Positiv kann allerdings für den Käufer ein Sanierungsvermerk sein, denn er kann eventuell Zuschüsse und vergünstigte Darlehen für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der Kommune erhalten. Bestimmte rechtliche Vorgänge bedürfen aber auch der Zustimmung der Gemeinde.

In Abteilung 3 werden noch die Grundpfandrechte in Form von Grundschulden oder Hypotheken für die finanzierende Bank eingetragen. Hier ist für Sie wichtig zu wissen, dass man die tatsächliche Valutierung einer Grundschuld nicht aus dem Grundbuch ersehen kann.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 13.05.2017

2. Experten-Tipp

Was in der Freiluftsaison zu bedenken ist- dann klappt’s auch mit der Nachbarschaft!

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Mittlerweile sind die Temperaturen draußen so angenehm, dass es kaum noch jemand in der Wohnung hält und man verlegt das Wohnzimmer nach draußen. Hier gibt es dann doch das eine oder andere zu beachten, damit aus guter Nachbarschaft kein Nachbarschaftskrieg entsteht. Das Grillen auf dem Balkon ist grundsätzlich erlaubt – doch Vorsicht, wenn Sie Mieter sind und es im Mietvertrag als Verboten steht, dann müssen Sie sich daran halten. Sie riskieren sonst eine Abmahnung! Ansonsten hat man als Mieter oder Eigentümer die gleichen Rechte und es ist laut dem Urteilspruch (AZ 10 T 359/96) des Landgerichts Stuttgart her üblich angesehen maximal 6 Stunden im Jahr zu grillen. Das entspricht circa drei Grillpartys. Ebenso sind auch die Ruhezeiten einzuhalten, denn sonst kann schnell einmal eine Beschwerde der Nachbarn kommen. Beachten Sie auch bitte die Art des Grills auf einem Balkon. Holzkohle ist wegen des Verschmutzungsrisikos der Fassade bitte zu vermeiden und am Qualm ärmsten ist mit Sicherheit der Elektrogrill. Am besten stellen Sie diesen so auf, dass er die Nachbarn möglichst wenig belästigt. Um Verstimmungen vorzubeugen ist es eigentlich immer gut, wenn man den Nachbarn kurz Bescheid gibt, Sie die Nachbarn kurzerhand einladen oder man auch auf einer gemeinschaftlichen Grünfläche einfach ein gemeinsames Barbecue veranstaltet. Das dient auch dem guten Nachbarschaftlichen Umgang und des Kennenlernens miteinander.

Balkonpflanzen sind auch oft ein großes Thema, denn oft fallen der Dreck und alte Blüten auf den Balkon darunter. Hier hilft auf jeden Fall, wenn Sie Ihre Pflanztröge nach innen hängen. Vermeiden Sie beim Gießen Überschwemmungen zum Beispiel mit Kästen die einen Wasserspeicher besitzen, denn sonst kann die Fassade verschmutzen und dem darunter wohnenden Nachbarn viel Ärger bereiten. Bei der Pflanzenauswahl sollten Sie auch vorsichtig sein. Hängende Pflanzen können nämlich verboten sein, sofern der Vermieter es nicht ausdrücklich erlaubt oder es vielleicht auch durch einen Eigentümerbeschluss verboten wurde.

Wenn Sie nun glauben, das interessiert mich nicht mehr – ich wohne ja jetzt im eigenen Haus, dann denken Sie daran, dass es auch hier durchaus zu Zoff am Gartenzaun kommen kann, wenn Sie Ihre Bäume und Büsche über die Grenze wachsen lassen. Sie sind nämlich zu einem regelmäßigen Rückschnitt verpflichtet und es gilt auch je nach Baumarten die Grenzabstände einzuhalten, damit der Nachbar nicht Ihr herabfallendes Obst ertragen muss, falls er es nicht möchte. Was nämlich dennoch auf seiner Grenze herüberhängt aber noch am Ast ist, gehört gesetzlich noch Ihnen und er darf es nicht einmal pflücken. Zäune und Hecken sollten so also immer mit ausreichendem Grenzabstand gebaut bzw. gepflanzt werden, dass Sie auch von ihrem Grundstück aus gepflegt und zurückgeschnitten werden können. Eine Katze die durch Nachbarsgarten geht muss übrigens geduldet werden. Erst wenn es mehrere Katzen sind darf von Belästigung gesprochen werden.

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen einen entspannten Frühling mit netten Gesprächen über dem Gartenzaun oder zum Nachbarbalkon.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 06.05.2017

Gebrauchte Immobilien immer öfter lohnenswert

Gebrauchte Immobilien sind immer öfter lohnenswert

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Die Neubaupreise steigen derzeit explosionsartig in die Höhe, aber neu ist nicht immer besser. Auch eine Bestandsimmobilie kann durchaus ihre Reize haben. Da diese Immobilien beim Erwerb oft günstiger sind, kann man hier trotz Sanierungsmaßnahmen Geld sparen und hält seine Kosten so niedriger. Zudem gibt es auch zinsgünstige KfW-Darlehen von der Bank die einen altersgerechten Umbau für ein barrierefreies Wohnen, den Einbau von neuen Heizungsanlagen oder die Wärmedämmung eines Gebäudes unterstützen. Oft besticht auch der Grundriss des gebrauchten Objektes den Interessenten. Denn die großzügigen Grundrisse, die es früher gab, sind heute oft nicht mehr bezahlbar und die Räume werden kleiner – ganz abgesehen von der engen Bebauung die heutzutage zwangsläufig durch die Verdichtung entsteht, erhält man weniger Garten und somit weniger Platz für die Kinder zum Spielen.

Wenn Sie Ihr Objekt veräußern wollen, denken Sie bitte daran, dass auch der Käufer daran interessiert ist, eine gute Wertanlage zu erwerben und ein gepflegtes Objekt einen besseren Verkaufspreis erzielt als ein herunter gekommenes Objekt. Es ist hier ähnlich wie bei einem Auto, das wir Deutschen hegen und pflegen. Diese Sorgfalt sollen Sie auch Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung angedeihen lassen. Das Objekt sollte daher auch in einem ordentlichen, sauberen Zustand sein. Ein Frühjahrsputz mit sauberen Fenstern und ein ordentlicher Farbanstrich sind oft nur Zeitinvestitionen und machen sich im Wert der Immobilie aber bemerkbar. Auch sollte ein vernachlässigter Garten auf Vordermann gebracht werden, damit das zweite Wohnzimmer für den Sommer auch zur Geltung kommt und nicht als verwilderter Ballast dargestellt wird. Der Interessent empfindet auch möblierte Grundrisse als Erleichterung für die Einrichtung des neuen Objektes.

Wir Profis erstellen sogar virtuelle 360° Besichtigungen, damit der Käufer sich mit dem Objekt voll auseinandersetzen kann – auch abends auf dem Sofa. Somit erhält der Verkäufer auch für sein Objekt den besten Verkaufspreis.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 29.04.2017