Kleinreparaturen müssen kein Streitfall sein

Die Kostenübernahme von Kleinreparaturen führt zwischen Vermietern und Mietern immer wieder zum Disput. Mal geht es um die Höhe, mal um die Sache als solche. Erschwerend hinzu kommt, dass es in Mietverträgen oftmals keine Klausel gibt, die Klarheit schafft. Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Geht beispielsweise innerhalb der Mietzeit etwas in einer Wohnung durch Verschleiß kaputt und muss repariert oder ersetzt werden, ist der Vermieter dafür zuständig. Hat jedoch der Mieter aufgrund von Fahrlässigkeit einen Schaden verursacht, muss er natürlich zahlen. So weit, so eindeutig.

Was jedoch konkret unter einer Kleinreparatur zu verstehen ist, regelt kein Paragraf. Orientierung bietet § 28 Abs. 3 Satz 2 der Betriebskostenverordnung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, wonach kleine Instandhaltungen lediglich das Beheben geringer Schäden an den Installationsgeräten für Gas, Wasser und Elektrizität, den Heiz- und Kocheinrichtungen sowie den Tür- und Fensterverschlüssen umfasst. Muss beispielsweise ein defektes Licht im Backofen repariert oder ein tropfender Wasserhahn ausgetauscht werden, kann der Mieter hierfür in die Pflicht genommen werden. Wie hoch die Kosten allerdings sein dürfen, steht dort nicht. Nach aktuellem Stand billigen Gerichte Beträge bis zu 100 Euro je Einzelreparatur und bis zu 10 %  der Kaltmiete pro Jahr als Gesamtbetrag. Unter Rechtsexperten ist jedoch umstritten, ob der Gesamtbetrag als prozentualer oder absoluter Wert anzusehen ist, nämlich dann, wenn die Höhe eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Es bleibt also schwierig.

Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Vermieter die Übernahme von Kleinreparaturen dem Grunde und insbesondere der Höhe nach stets im Mietvertrag regeln. Die beste Gelegenheit dazu bietet eine Neuvermietung, weshalb es wichtig ist, den Mietvertrag vor Abschluss auf seine Aktualität und den Inhalt der Kleinreparaturklausel hin zu überprüfen. Denn ein Recht auf die   Anpassung einmal vereinbarter Beträge besteht nicht! Vertrag ist Vertrag. Sinnvoll ist es deshalb, rechtzeitig einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der die Unterlage kontrolliert und die Obergrenze der Kostenübernahme gegebenenfalls anpasst. Dann herrscht für beide Seiten Klarheit und das Risiko, sich wegen einer Bagatelle vor dem Kadi wiederzusehen, ist minimiert.

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Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 19.05.2018