Was ist ein Erbbaurecht?

Im Gegensatz zum üblichen realen Grundstückskauf ist das Erbbaurecht das Recht, meist gegen einen Erbbauzins / Erbbaupacht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu erstellen. Charakteristisch ist also, dass der Grundstückseigentümer und der Eigentümer des Gebäudes nicht ein und dieselbe Person sind, da das Gebäude in diesem Fall nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstückes ist. Wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts wird hier ein spezieller Erbpachtvertrag, der meist über 99 Jahre läuft abgeschlossen.

Der Erbbauberechtigte erwirbt also das Recht das Grundstück bebauen zu können ohne es zuvor kaufen zu müssen. Im Vergleich zum Kauf des Grundstückes fällt diese Alternative in der Regel günstiger aus und ist liquiditätsschonend da die Anschaffungskosten für das Grundstück nicht getragen werden müssen. Der Pächter hat lediglich die jährliche Erbbaupacht zu tragen.

Erbbau Pachtverträge unterliegen genauso wie Grundstückskaufverträge einer notariellen Beurkundung, jedoch speziell nach dem Erbbaurechtsgesetz. Die Grundstücke erhalten ein eigenes Erbbaugrundbuch, durch das im rechtlichen Sinn wieder ein grundstückgleiches Recht (ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung) entsteht.

Folgende Punkte sind in Erbbauverträgen geregelt:

1. Die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes
2. Die Versicherung des Bauwerkes und der Wiederaufbau im Falle der Zerstörung
3. Tragung von privaten und öffentlichen Lasten wie zum Beispiel der Grundsteuer
4. Die Verpflichtung unter gewissen Voraussetzungen das Grundstück wieder an den Eigentümer zurückzuführen (Heimfall)
5. Einräumung eines Vorrechtes zur Verlängerung des Erbbaurechtes
6. Eine Verpflichtung des Grundstückeigentümers an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen, falls das Grundstück veräußert werden soll

Die Erbbauzinsbelastung wird in Abteilung II als Reallast zu Gunsten des jeweiligen Grundstückeigentümers eingetragen. Wichtig zu wissen ist, dass die Kreditinstitute nicht dazu bereit sind Grundstücke von privaten Erbbaurechtsgebern zu finanzieren. Lediglich bei kirchlichen oder öffentlich-rechtlichen Erbbaurechtsgebern sind derzeit ein paar wenige Banken dazu bereit.

Endet ein Erbbaurechtsvertrag durch Vertragsablauf, so erlischt das grundstücksgleiche Recht. Der Erbbauberechtigte erhält dann einen finanziellen Ausgleich für das Gebäude, also einen Entschädigungsanspruch für den Erbbauberechtigen. Durch den Heimfall wird das Gebäude wieder ein wesentlicher Bestandteil des realen Grundstückes.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 28.11.2017