Kann Untervermietung untersagt werden?

Es gibt viele Gründe, warum Mieter untervermieten möchten. Genauso verschieden sind die damit verbundenen Herausforderungen für Vermieter, um rechtlich abgesichert zu sein. Grundsätzlich gilt, dass es Mietern ohne die Zustimmung des Vermieters nicht gestattet ist, die Wohnung an Dritte zu überlassen (§ 540 BGB). Fehlt die Erlaubnis, handelt es sich um eine Vertragsverletzung, die den Vermieter nach erfolgloser Abmahnung mit Fristsetzung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Will der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, hat er einen Anspruch darauf (§ 553 BGB). Dafür muss er dem Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen, beispielsweise eine veränderte familiäre Situation oder berufliche Gründe. Dieses sollte belegbar sein, etwa durch eine Heiratsurkunde oder einen Arbeitsvertrag. Ist das Interesse plausibel, darf der Vermieter seine Erlaubnis nicht verwehren. Besteht jedoch ein zulässiger Einwand, kann eine Untervermietung sehr wohl untersagt werden. Häufigster Grund ist die Überbelegung der Wohnung durch eine zusätzliche Person. Als Mindestmaß werden für gewöhnlich 8 bis 10 Quadratmeter Wohnfläche pro Person angesehen. Eine gewerbliche Nutzung oder touristische Zwecke können ebenfalls Anlass für eine Untersagung sein. Oder es fehlen Auskünfte über den Untermieter. Denn Mietpartei ist allein der Hauptmieter. Kommt es durch den Untermieter zu Konflikten innerhalb der Hausgemeinschaft, etwa durch Ruhestörung, hat der Vermieter kein Durchgriffsrecht auf ihn. Zudem müssen im Fall einer Räumungsklage alle in der Wohnung lebenden Personen bekannt sein, andernfalls kann die Vollstreckung scheitern. Deshalb ist eine genaue Dokumentation wichtig. Ferner ist eine Erhöhung der Betriebskosten überlegenswert, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden und weil diese zu Lasten des Vermieters gehen könnten (§ 560 BGB). Den Mietzins anzuheben, ist jedoch eine andere Sache. Es gibt zwar Gerichte, die einen Untermietzuschlag zulassen (bspw. LG Berlin, AZ: 18 T 65/16). Manche Richter vertreten indes die Auffassung, dass ein solcher Zuschlag nicht geboten ist, sofern mit der Untervermietung keine größere Abnutzung einhergeht. Also sollte der Zuschlag stichhaltig begründet sein, damit er möglichst gerichtsfest ist. Bei einem guten Mietverhältnis dürfte eine für alle Beteiligten einvernehmliche Lösung schnell zu finden sein.

Bietigheimer Zeitung vom 07.02.2026